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经济学家|美国房地产市场现降温迹象 虚火仍待消

近来，与美国房地产市场表现相关的一些数据出现回调，被市场人士认为是房地产市场降温甚至出现拐点的迹象。同时，美国房地产市场目前仍在高位运行，且利率水平处于低位，市场虚火要彻底消除，仍需政策和环境因素配合，并假以时日。
多项数据出现调整
全美住宅建筑商协会（NAHB）8月18日数据显示，8月NAHB房产市场指数降低至75，是2020年7月以来的最低点，去年8月时该指数为78。这一指数是以对14万个协会成员的月度调查为基础，评估当前和未来六个月新屋销售的市场状况以及新屋的潜在买家人数，可以反映购房者的意愿，提供有关美国短期住房市场信息。
从指数组成部分看，当前的销售状况下降了5点至81；潜在买家的流量也下降了5点至60；未来6个月的销售预期为81点，与前一个月持平。
NAHB/富国银行17日公布的数据显示，衡量建筑商信心的指数连续第三个月走低，从7月的80降至75，创2020年4月份以来的最大跌幅，低于经济学家预期的持平于80的中值。不过，NAHB首席经济学家罗伯特在声明中称，预计未来数月生产瓶颈可得到缓和，市场仍可能回到更加正常的状态。
18日公布的数据还显示，美国7月房屋开工下降7.0%，年率为153.4万户。其中，东北部、中西部和西部的房屋开工下降，但人口稠密的南部地区上升。在楼市中占比最大的独栋房屋开工下降4.5%，年率为111.1万户。多户房屋开工骤降13.1%，年率为42.3万户。
路透社的报道称，美国商务部18日发布的报告显示，建筑许可在连续三个月下降后反弹，但增长仅出现在波动较大的多户住宅领域，这对缓解推高房价的严重住房短缺无济于事。7月获得建设许可但尚未开工的房屋数量为有记录以来的第三高，表明建筑商对开始新项目仍犹豫不决。
富国银行高级经济学家马克·维特纳表示，“毫无疑问，房屋开工已经触及了某种短期上限，房价急升降低了人们的承受能力，并导致认为现在是购房好时机的消费者比例创纪录的下降。”
此外，美国抵押贷款银行协会（MBA）18日发布的一份报告显示，前一周购房贷款申请出现减少。
尽管数据显示美国房地产市场有降温迹象，但目前美国房价仍然处于较高位置。
美国房地产经纪人协会的报告显示，2021年第二季度，全美现房销售价格中位数同比增长22.9%，至历史高点35.79万美元。183个都会区中，94%报告房价两位数增长，比重高于第一季度的89%，创53年来最大涨幅。数据表明，美国90%的大都会地区房价都在持续上扬，表明高房价并非特例，而是全国性现象。
早些时候，7月23日公布的数据也显示，美国成屋销售中间价在今年6月达到36.33万美元，同比增长23.4%。
成本上升影响购房意愿
【 经济学家|美国房地产市场现降温迹象 虚火仍待消】导致房地产数据显现降温迹象的原因，主要是建筑商正面临着材料和劳动力成本的持续上升，这使得新建房屋的价格不断上升，房价飙升带来的住房可负担性下降、贫富分化加剧等负面影响正逐渐显现。
据报道，在4月初至6月底售出的新房和现房中，超过56%是收入在美国中位数7.99万美元的家庭可以负担的，这大大低于2021年第一季度的63.1%，也是自2012年第一季度以来的最低可负担水平。
NAHB主席查克·福克认为，由于较高的建筑成本，一些潜在的买家正在经历冲击，政策制定者需要找到供应链问题的长期解决方案。
木材的价格自今年早些时候的峰值以来已大幅下降，目前已跌至一年来低点。不过，罗伯特指出：“虽然木材价格出现了改善，但其他建筑材料的价格和供应仍然是一个挑战，这些材料包括地板和窗户。”

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