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|房子还适合投资么？( 二 )


【|房子还适合投资么？】之所以看到的还是不停的涨价 ， 其实主要有两点 ， 一点是政府的政策决定的 ， 21世纪公认最大的泡沫一个是美国股市 ， 一个是中国楼市（咱们东八区的观点） ， 为了软着陆 ， 政策在为良性发展保驾护航 。 所谓着陆 ， 让民众不炒 ， 就是要去除进入投资的属性 ， 政策构建民众预期一定是分步的 ， 先是不可能大涨 ， 哪都不允许 ， 去年住建部约谈的城市就是有意打压 ， 再然后小涨但是跑不赢理财了 ， 最后不跌但只在跑赢通胀附近震荡 ， 用时间来换取空间 ， 股市常规操作了 。
目前整体盘在二三阶段之间 ， 部分盘能在一二阶段之间 ， 不信去翻看股票基金的各种行业被动指数 ， 看下资金翻倍用了多久时间 ， 房价按年涨5%计算 ， 翻倍需要22年 ， 10%需要8年 ， 投资理财的角度 ， 房子早不是优先配置的了 ， 配置房子的最大动力是可以低风险加杠杆 ， 首付30%相当于3.3倍杠杆 ， 贷款利息扣减通胀相对较低 ， 目前已有风声二手房限贷 ， 未来谁来接盘呢 。 最终账面财富是没有减少 ， 有价无市难以变现 。
另外一点刚好是人的因素 ， 人是延误损失的 ， 你买一只股票 ， 涨50%和跌50% ， 你是会更有勇气止损 ， 还是止盈 ， 大部分人亏损时持有的更久 ， 即使市场不景气没谁愿意低于买价挂牌出售房子 ， 尤其是在国家仍然需要营造持有不亏的预期下 ， 挂低价出手的始终是少数一时缺钱的人 。
理想状态当然是持续横盘 ， 没人离场 ， 平稳着陆 。
但是不得不正视另外一个问题 ， 可能是十年后会发生 ， 可能你买了新房五年限售期满的时候就有端倪 ， 第一波是结构优化的不平均 ， 一线城市工作老家有房的人 ， 出售房产 ， 换取大城市购房的门票 ， 小城市因人口流出 ， 二手房限售期满等情况 ， 供大于求 ， 出现下跌或持平 ， 出售困难进一步引起租赁市场不景气 ， 持有小城市房产越来越不划算 ， 然后资本涌入更大城市 ， 从三四线到二线 ， 地级市到省会 ， 到一线城市聚集 ， 过程中会短暂抬高每一级城市的房价 ， 对应城市进一步加强管制 ， 限购 ， 限售 ， 锁死流动性 ， 变得有价无市 ， 无人接盘 。 第二波的冲击是二手房增加 ， 老人去世留下的房子如何处理 ， 卖掉冲击售卖市场 ， 出租冲击租赁市场 ， 在我之前文章有提到过60岁以上人口十年后会处于30-40%的水平 ， 城市里的老人随着养老环境改善 ， 有多少人会选择去养老院 ， 空下来的房子也不会一直闲置 ， 所以靠租金补贴房价增长低的收益也是不靠谱的 。 这一波是每一年城市中都有老人房流入租售市场 ， 不在限售期 ， 容易出手 ， 房龄大 ， 释放的议价空间可能会进一步伤害房市 ， 慢慢丧失理财价值 ， 出手的周期从挂牌几个月涨到半年一年 ， 买家包税 ， 逐渐变成卖家包税 ， 收益率进一步降低 。
当然有未来十来年都能一直跑赢通胀的房子 ， 那是极少数了 ， 大可不必为此费心 ， 基本限购条件就拦住了大部分人 。 限售政策在这种预期下极大削减了炒的空间 ， 现在看来落实的房住不炒已经达到了相当的效果 。
另外近几年要结婚的就尽快买吧 ， 本篇讨论的是投资环境 ， 投资和刚需无关 。 当然没合适的投资的话 ， 暂时还是比银行存款收益好的 。
房子还适合投资么？献一家之言 ， 欢迎讨论 ， 一键三连 。 世界纷繁 ， 追求简单 ， 我是鹿鸣 ， 以上是我的答案 。

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