苏州|苏州调研丨长三角最大的价值洼地！( 五 ) 二手房|狮山

从去年到今年，科技城的二手房挂牌价一路下探，从3万+回落到2.6万+ 。比如中航樾公馆，同一个户型，今年比去年跌了5000元/平，而且成交周期也变长了。还有绿地瞰湖生活广场， 2020年的成交价已经站稳3万了，今年还跌了两三千。当然咯，以上这两个小区都是偏刚需为主，而科技城的改善次新房，朗诗绿洲天屿、金茂府等别墅叠墅大平层类的稀缺产品还是很保值的，成交虽然不好，但价格不跌反涨。所以科技城的二手房市场表现同样是冰火两重天。
根据苏州科技城最新控规，目前科技城核心区的纯住宅用地仅剩两块：
【苏州|苏州调研丨长三角最大的价值洼地！】
位置也是很不错的，只是新房卖完未来就是存量市场的年代，所以科技城的优质二手房将来也会变得抢手，现在买入风险非常低。但不可否认，科技城的确是有瑕疵，地段太过偏西没有地铁，跟主城分割明显，我当时从狮山过去开车也要二十多分钟，要是从园区过去起码一个小时。如果是在东边工作的话，科技城就不建议考虑了，即便将来地铁通车，通勤时间成本也是一个大问题。
但投资的话，科技城绝对是一个很好的选择，有产业，学校好，界面新。加上市场已经在回调了，基本上也差不多到达底部了，毕竟昆山都五六万了，这么一对比，苏州的洼地效应立马凸显。吴江丨太湖新城紧接着我们就去了太湖新城，太湖新城其实包含了吴中的太湖新城和吴江的太湖新城。
但是目前发展和兑现程度来说，吴江的太湖新城要略胜一筹，多个商业体已经开业，城市面貌也很高大上，高楼大厦林立，俨然一副“富人区”的模样。
短期来看，吴江太湖新城各方面配套比较成熟，但是吴中的太湖新城距离市区更近，各有优势吧。我们这次是来到了吴江太湖新城。
这边的二手房在去年一度攀上3万的高峰，但是随着苏州市场行情不断下行，目前大部分二手房价格回落至2.5万左右。

上面的首开玖珑花园，位于苏州湾核心板块，去年成交价最高是3万，今年挂牌价一个比一个低。中介说，早几年上海和园区来的投资客特别多， 2015年的时候，这里单价1万不到，投资客都是几套几套的买。
比如苏州湾天泊，目前的入住率不到3成，晚上都是黑麻麻的，我在外面看了一下，也只有零散几户入住。同样站上3万的高峰，太湖新城的后发力明显不如科技城，科技城有些次新房都涨到四五万了，成交量和入住率也不如科技城，原因就是学区，优质的学校永远都是刚需。但是现在太湖新城的交通、商业、教育医疗都在不断完善，如果不考虑学区的话，在周边工作，自住还是很舒服的。

市场现状分析：一半火焰，一半海水。这个夏天，无论新房还是二手房，苏州楼市表现非常差，二手房成交甚至比春节月还少，市场的确“凉”了。但根据我的实际调研情况来看，苏州楼市目前的现状应该是：一半火焰，一半海水。成交量暴跌是肉眼可见的事实，现在二手房流动性差，根本没人接盘。与此同时，价格也在不断阴跌。但下跌的主要是以刚需型的房源为主，即便是奥体的刚需两房，也逃不过下跌的命运。新房除了奥体狮山科技城，浒关、城南、胥口、越溪、木渎、元和等区域去化非常难。比如高新浒关就出现了降价维权现象。中南春风南岸据说推出了员工内部价，低至1.6万/平！比售价低了约1万/平，相当于贴近楼面价（15992元/平）甩卖！

苏州|苏州调研丨长三角最大的价值洼地！( 五 )

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