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苏州|苏州调研丨长三角最大的价值洼地！( 四 )


新创竹园这些拆迁小区跌的更厉害了 ， 2019年60平两房成交价已经上4万了 ， 现在最低3.5万/平就能拿下 。

另一头 ， 位置好、品质佳的次新房却逆势上涨 。 比如龙湖狮山天街140平去年年初成交价4.9万/平 ， 今年已经突破6万了 ， 涨了20%左右 。 还有狮山御园、佳兆业、天房心著、龙湖狮山原著、招商学府1872等优质次新房不跌反涨 ， 从去年初到今年涨了5%-15%左右 。
当然 ， 这涨幅对比其他城市来说不算什么 ， 但是在苏州的下行周期中 ， 显得格外珍贵 。
高品质次新房yyds ， 大家买房要尤其关注此类房产 ， 上涨的时候领涨 ， 下跌时抗跌 ， 这些才是优质资产 。
高新丨科技城当初爱理不理 ， 如今高攀不起 ， 说的就是科技城 。
在2016年之前 ， 科技城和和高新区浒关的价格相差无几 ， 但是2018年后 ， 偏远的科技城已经完胜一大截 。 其实房价就是一个区域发展的综合评分 ， 科技城房价之所以能够弯道超车 ， 就是因为其各项评分都已经排名前几 。
首先是产业 ， 我在科技城兜了一圈 ， 肉眼所见的都是产业园 ， 医疗器械、大数据、新能源等高新技术产业 。
到处都是此类医疗、大数据等产业园
产业太重要了 ， 这轮能够领涨的区域大多有强产业支撑 。 其次是学校 。 对于苏州刚需来说 ， 不在“通考三区”内谈学区 ， 都是在玩概念、扯犊子！而科技城的教育资源在高新是仅次于狮山的存在 。
最后是城市界面、房子品质之类的 ， 科技城本来就是新城 ， 城市界面又新又干净 。 所以其他区域的改善客户要是买不起园区、狮山 ， 科技城是他们最后的选择了 。 和我一起看房的朋友就是住在相城 ， 但将来为了孩子教育 ， 也考虑在科技城买一套 。 虽然很多人嘴巴嚷着科技城偏僻、交通不便、缺乏商业、人气不足 。 但是大家身体还是很诚实的 ， 今年上半年苏州新房成交最活跃的板块就是科技城 ， 秒杀狮山和园区奥体 。 当然主要也是这边新房供给量比较多 。 毕竟目前来说 ， 科技城性价比还算高 ， 刚需稍微垫垫脚就能上车 。 而交通商业这些都在弥补了 ， 去年苏州就官宣：轨交9、11、13、18、21号线覆盖至科技城；商业在明后两年逐渐开业 。
人气不足是所有新区的通病 ， 不过随着利好逐渐兑现 ， 将来科技城的人气也会跟上 。 科技城新房均价在3万左右 ， 周边二手房2.5万-5万都有 ， 新房价格还是有一定优势的 。
我当时去调研的时候大悦澜庭二期还没有开盘 ， 一直到8月29日才开卖 ， 中介说 ， 二期共推出456套精装房源 ， 当天去化超9成 ， 只剩下一些天地层 。 线上选房截图大悦澜亭地段很好 ， 位于科技城的住宅区 ， 被科技城实小、幼儿园、锦峰路初中包围 ， 旁边还有一个超大的诺贝尔湖公园 。
诺贝尔湖公园价格大约在2.8万/㎡ ， 三房总价大约300万 ， 和园区动辄五万相比 ， 这里学校环境都不差 。 还有很多利好没有兑现 ， 性价比妥妥的 ， 难怪这么多人抢 。

科技城的新盘还有浅悦静庭和前山澜庭 ， 但位置都没有大悦澜亭好 。 比如浅悦静庭也是在8月中旬开售 ， 但是中介说去化大概在6成 ， 主要是科技城新盘较多 ， 分流了大部分的客户 。 另外前山澜庭则位于金融小镇 ， 以低密度洋房为主 ， 环境是很舒适的 ， 但价格偏贵 ， 有的3万起 ， 目前周边都在规划中 。
总的来说 ， 科技城的新房性价比还是很高的 ， 价格也不贵 ， 刚需随时上车吧 。 但二手房就没这么受欢迎了 ， 主要周边新房选择多 ， 价格还便宜 ， 购房者肯定优先买新房 。
当地中介也很实诚和我说 ， 现在二手房贷款也难 ， 不好成交 ， 真的有心成交的 ， 只能降价 。

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