苏州|苏州调研丨长三角最大的价值洼地！( 二 ) 二手房|狮山

但是有些带学区、看湖景资源的次新房，这两年却能逆势上涨。
双湖板块全是别墅，大户型，也是园区房价的第一梯队，房价平均在8万/平以上，典型的富人区。我围着湖走了一圈，真是感觉，苏州不缺有钱人。
新点的都要10万/平以上了，国宾花园、苏州御园、湖滨四季、康帝庄园、仁恒海和院、世茂铜雀台，三百多平的至少都是三四千万一套，放盘的也很少。
有钱人不想卖，因为你在苏州找不到更好的地段了。
不仅靠湖边，风景好，旁边学校配套还好，是金鸡湖中学，哪怕苏州过去几年在调整，但这种豪宅算是稀缺资源，所以每年还能稳步小涨。
其实整个双湖片区在园区都算是很坚挺的，特别是今年以来价格明显涨了好几千。
园区第二梯队就是星湾小学学区房，玲珑片区，平均已经突破7万+ 。包括中茵皇冠、中海湖滨一号，玲珑湾、还有雅戈尔组团等，这是除别墅区以外最贵的房子了。
玲珑湾十区，看湖的大户型卖的最贵， 172平四房，最便宜的卖1800万，单价要10.45万/平，而2020年12月同户型成交才8万3 ，今年涨了20% 。
苏州跟南京最大的差别就是，苏州有钱人多太多，中产队伍不如南京，你想象不到的是，整个市场萎靡不振时，苏州豪宅居然还在涨。
第三梯队依然是学区房，湖西CBD片区，星海小学、中学，平均在6万+ 。
价格便宜点并不是学校差一等级，学校也是一梯队的，而是房子比较老了，都是什么新馨、苏都花园，一听就是一二十年的老房子了，而且很多都是大户型，所以便宜点很正常，这种房子未来的升值空间恐怕会比较慢。
大户型基本没涨，比如苏都花园， 2019年的143平三房，其实不太实用，成交价是5万5 ，现在放盘价5.7万。

小户型涨了点，比如映象花苑， 91平米2房，现在最低放盘价在7.4万多了，成交价也在7万3 ，去年底成交是6.7万，涨了10%左右。
第四梯队就是方洲、景城、独墅湖小学板块5万多；
这里靠近湖东CBD ，学校属于第二梯队吧，虽然很多二手房也都不算很新了，十多年楼龄，周边环境和配套都很好，大部分都还没怎么涨。
奥体板块价格稍微坚挺些，还有一些次新房，中海8公馆83平的小三房， 8月成交就到了5.6万多，比年初同户型大概涨了五千块一平米。中海上东区143平的4房，现在5万多还能买到，我觉得肯定会涨。

第五梯队新城花园小学、园区第二实小、东沙湖、青剑湖、星洲、星汇小学所带的房子基本都是4万多，这些片区房价也基本没涨。
园区新盘真是少的可怜，我去调研时，整个园区也没几个盘在卖的，青剑湖悦云庭卖完了，还剩中海一个尾盘在卖，全是三四百平的大户型复式。
地段好的奥体新盘虽然不到四万，周边二手房五六万，买到是赚到，但你很难买到，林溪雅苑9月开盘摇号是6个人抢一套。
听中介说想要买到好的房子，就要茶水费，还要捆绑50万的车位，当然我不知道真假，无法求证。
园区核心地段新房供给量太少了，而且限价最狠，控制在4万以下，是新房和二手房倒挂最多的区，明显跟其他区不一样，这就给二手房价格上涨留下了空间，因为你买不到新房，又想在园区置业的话就只能去买二手房。

我去胜浦看了辉映时代花园，离湖东CBD大概有12公里吧， 3万带精装， 90平米刚需小三房和143平的改善大四房都卖完了，还剩119 ， 132平米的三房就卖的不好。

苏州|苏州调研丨长三角最大的价值洼地！( 二 )

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