苏州|苏州调研丨长三角最大的价值洼地！( 六 ) 二手房|狮山

虽然销售否认了，表示是中南的其他项目，但中南春风南岸降价却是板上钉钉的。相比二期备案均价2.6万/平，现在2.1-2.2万可以买到，而且空调地暖新风精装三件套照样有。北新区新澎湃国际社区2套工抵房：一口价177W 、189W除了粗暴降价，还有不少新盘以特价房，工抵房等各种噱头来吸引购房者的。但另一头，苏州楼市也迎来了改善的春天。奥体、狮山、科技城、太湖新城的新房热度都不错，尤其是奥体和狮山，开发商都快拽上天了。
奥体旭辉连售楼处都没有，但一点都不影响大家抢房，狮山大华验资600万，科技城大悦澜庭也是要冻资100万……好地段的改善型项目热度极高，可见苏州最缺的并不是购买力，而是好项目。另外二手房同样如此，我今年年初就报道过园区的豪宅开始要上涨了。

尤其是环金鸡湖别墅，成交价已经突破十万加，总价上千万的房子在苏州已经不再稀缺。除了别墅，改善型的大平层涨幅也不弱（对于下跌行情的苏州来说）。
（唐宁府和狮山御园挂牌价因为一楼底复低单价影响，不是很真实）19年回调以来，园区改善型豪宅完全没有跌过，还一路上涨，去年到今年，应该算苏州楼市的至暗时刻了，中茵皇冠国际、天域东区还能有20%以上的涨幅，真的很牛了。不仅园区，狮山和科技园的改善型二手房虽然成交量一般，但是价格却一直都很稳，稳稳地上涨中。真的是越贵越好卖，越便宜越贱卖。当然刚需房源是占主流的，改善豪宅始终是属于小众产品，所以目前苏州市场整体而言依旧是在下行中。

最后的洼地！苏州作为全国最强地级市，和上海接壤，拥有得天独厚的地理环境。很多产业，例如通信、电子、医药等制造业都有很扎实的底子， GDP常年排名全国前十，是江苏经济老大，人口老大，人称“苏大强”真不是浪得虚名。长期来看，苏州房价绝对能跑赢全国大势。短期来看，苏州楼市也已经蓄势待发。第一，这一轮上涨大部分热点城市都已经涨起来了，就说上海吧，记得2019年的时候还流传一句话，苏州人买不起园区只能跑到上海去买房。那时上海还处于阴跌的行情，单价四五万的房价一抓一大把。苏州却一路上涨，园区二手价格也要四五万，那买家肯定会选择上海。但如今上海也已经涨起来了，就连昆山核心区都有50%以上的涨幅，城西最贵的都卖到六七万了，比园区高新一些房子还贵。苏州还有很多房子单价3万不到，尤其是一些限价新盘，这么一对比，苏州房价又显得便宜了，现在明显被低估了。第二，供需平衡，库存不多了！我翻看近两三年苏州的住宅供需图。 2019年上半年是苏州楼市最高光时刻，当时新房市场供不应求，下半年局面才开始扭转。
一直贯穿整个2020年，市场都是供大于求的。
但是今年供大于求的情况明显好转，虽然这几个月的新房成交不尽人意，但是市场供应也同步减少了，一些热门区域新房屈指可数。
目前苏州的新房库存去化仅为9个月，属于偏紧的，并不算多。只是目前整个大环境对楼市打压，加上信贷管控极其严格，改善业主的二手房卖不出去，也就没法换新房了，新房成交自然就凉了。但即便如此，苏州一些改善板块房价依旧坚挺，新房火爆，这也能说明苏州的改善需求是非常旺盛的，苏州不缺购买力。第三，信号已经发出。上周，苏州积分落户政策放松标准了！以前苏州落户最低都要700多分，现在450分就能落户苏州，分数创下6年来新低！今年申请积分落户的人数已经破了历史记录，前几年市区的每一批落户人数，基本也就两千人出头，今年翻了4倍。虽然积分落户的影响不如放松限购强，但是在如今高压的楼市环境下，调控松绑是不可能的，只能旁敲侧击。这次积分落户松绑就是苏州释放的一个微弱的买房信号。其实早在今年上半年，苏州楼市就迎来了一次小阳春。

苏州|苏州调研丨长三角最大的价值洼地！( 六 )

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