海港城|超抗跌，这些商场才配得上“优秀”二字！丨《2021中国购物中心年度发展报告》标杆项目篇( 三 ) 仁济医院|户型|医院

? 运营管理：百货直营、自采专营，把握市场需求
北京SKP采用百货直营化为主的模式，直接管货，对货品的控制能力较强，可根据零售情况随时对品牌进行调整，增强用户黏性，能更容易引入高奢限量款或全球首发款。
此外，发展自采专营，为消费者创造超值体验。北京SKP有着不同全球买手所采购商品的“SKP SELECT”专业店，以买手店接近消费者，灵活把握市场需求。

◎SKP SELECT专营店图片来源：北京SKP

恒隆：一二线城市运营分化，关键看布局时机

一线城市的恒隆运营的可谓风生水起，但在非一线城市中，其运营策略及运营能力存在明显分化。
? 上海恒隆广场：小而精，运营重服务
建筑体量上，上海恒隆广场仅有5万㎡建筑体量，体量虽小，空间却精美。
从运营角度来看，项目重视消费者服务体验。围绕“以客为尊”理念，推出各类贵宾计划及尊尚服务等活动。打造全国性会员计划“恒隆会”，通过“一对一”的定制化服务，提供私人导购服务、高端品牌活动名额等无价的独家礼遇，在为顾客带来贴心专属服务的同时，亦提升了顾客的忠诚度。
? 无锡恒隆广场VS天津恒隆广场：高端商场远优于次高端商场
2020年，高端的无锡恒隆广场涨幅惊人，总收入同比升26%至3.63亿元；而次高端的天津恒隆广场自开业以来就表现差强人意，同期商场收入同比降10%至1.68亿元。
天津恒隆广场初期定位为以副奢侈品牌为主力的四星级购物商场，但从拿地到开业中间长达近10年，错过了招商的最佳时机，让多个顶级奢侈品牌均已在位置、设计和施工均不如恒隆的其他购物中心落位。

香港海港城：从风光无限到逐渐暗淡，往前看考验重重

地处香港九龙尖沙咀，背靠维多利亚港湾，坐享往来境内外旅客，海港城的成功有其特定稀缺之要素。但作为九龙仓集团收入比重最大的商场，其已接连两年租金收入负增长，日渐黯然。
? 建筑设计：裙楼的独特港风，但改造成本高
海港城是由海运大厦、马哥孛罗香港酒店、海洋中心和港威大厦4个部分组成。其建筑风格源自香港集约式用地的发展背景，它并不是单个独立的建筑体而是依托于建筑群几栋大厦的裙楼部分，前临维多利亚港湾，因此形成了独特的街道体验。

◎香港海港城图片来源：视觉中国

可这种自带的稀缺性，并非全无漏洞。因开发时间较早，内部空间相对复杂，动线混乱，层高较低，在里面行走容易迷路，空间品质来看现在已经落伍。囿于老旧物业的大型改造成本巨大，海港城则多是以局部更新为主。

◎海港城平面图图片来源：海港城项目官网

? 业态规划：高零售占比是奢侈品商场之共性
香港海港城品牌数量达800+，零售占比均超越了七成，网罗了LV、HERMES、GUCCI、PRADA、CHANEL、FENDI、Dior、Burberry等众多国际奢品，以承接全球游客的消费力。高零售业态占比也是目的性消费极强的奢侈品商场之共性。
海港城品牌组合的层次感稍弱，缺乏对不同价格带的品牌布局。疫情重击下，零售业态风险敞口完全显现，海港城被动不已。
? 运营推广：以旅游客群为主，可玩营销方式受限
运营服务上，海港城针对游客提供各类便利措施，不仅开通了海港城-高铁香港西九龙站的免费穿梭巴士，还将海运大厦扩建，打造停车场和顶层景观台（海运观点），停车的同时可观赏香港岛及九龙半岛两岸风景。