按揭|吴建斌：70%-80%百强房企会躺下( 三 )
??钱用在什么地方很复杂，要看公司的DNA，看老板对市场的判断。但资源就这么多，做这件事就无法做其他事。
??所以百强房企其实已经形成了很清晰的模式。有的专注房地产，有钱就买地，有的拿钱做商业；有的专注把钱用在一二线城市，有的用向三四五线城市，区分就此开始。
??流量热闹，但不创造价值
??投融资管理是一门超高技能的管理学科。具体到项目，大到公司、集团，逻辑是一样的。
??投资加融资就是投融资，投资等于融资，融资等于投资，两者在资产负债表里永远相等。
??资产负债表右边就是融资，是资金来源，包括资本金及未分配利润，目的在于创造价值。不创造价值的投融资活动是在埋雷，到了一定程度，叠加之后会暴的。
??资产负债表左边就是投资，是花钱以及形成的资产，可能是土地、待售物业、酒店、物业等等。
??现在很多企业把投资和融资部门分开，对此我是反对的。
??很多房企现在是两个部门打架，投资部买一块地就发奖金，等还钱的时候还不了，还觉得这就是财务部的事。
??一个好企业，就是投资部和融资部一起办公，投资融资最好是一个部门。投资部一定要知道来钱不易，花钱才会很小心。
??融资决策时离不开三大因素：离不开宏观趋势，离不开行业形势，也离不开组织团队。传统意义上就是要做到“天时地利人和”缺一不可。孙子兵法讲就是“道、天、地、将、法”统一。
??这些说法的背后就是要解决怎么把投融资做的更好，怎么为企业创造价值。企业创造价值才有生命力，如果不创造价值，过程可能很热闹，实际上没有价值。
??特别是去年年底到今年年初，集中供地带来了很多问题。很多公司为了流量，项目不赚钱还要去买。流量就是，有交易就有成交，有成交就有排名，甚至还可以养团队。
??对一家企业来讲，流量不创造价值。
??结果就是房地产市场下行，特别是7、8、9月下行，原来可能还有2%、3%的利润，现在利润是零、-10%、-20%都很正常，加上卖不出去，那么多限制，流动不起来，房企就出问题了。
??房企要问自己，投资到底是在追求什么？是追求ROE，ROIC，价值，股东资金年化回报率，还是规模流量？
??举个例子，追求股东资金年化回报率最典型的就是碧桂园。杨老板提到，生意有得做时，把杠杆加足努力去做，生意没得做时，等，一直等。买一块地，什么时候股东投资越少回报越高，就成功了。
【 按揭|吴建斌：70%-80%百强房企会躺下】??为什么碧桂园不布局一二线城市？因为一二线城市限制太多。三四五线城市到现在也没有限购限贷，只要你的产品好，价格够低，就好卖。但这在一二线城市做不到。
??当年有一个案例，碧桂园有一笔10亿资金，投在珠海还是投在三四五线城市？杨老板推演，如果投在珠海，3年10个亿，周转一次。但是投在三四五线，一年半周转一次。哪个效果好？
??所以碧桂园的打法就是主要定位三四五线城市，这些城市占了碧桂园土储的80%以上，一线城市都是“围而不打”，为什么？因为他们追求的是快，不要有限制，到市中心限制太多，开个会就要停工3个月，停吗？必须停。给补偿吗？没人给，但成本、利息每天都在产生。
??这几年房企都在追求规模、流量，这很糟糕。有规模流量的话排名会很高，有段时间银行、政府都看排名，你要是进入前十，在行业就很牛，那恒大为什么不牛了？因为流量害人，看上去很热闹，但没有真正给股东创造价值。
??你会发现，流量、规模起来后，管理的规模跨度太大。同一时间有2000个项目，根本管不过来，有的项目几年都没有去过，发生什么都不知道。虽然每家公司都有强大的审计师，但审计师也不是神，覆盖面这么大，他们也看不过来。如果你只有50、60个项目，而且都是品质项目，那效果就好。
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