按揭|吴建斌：70%-80%百强房企会躺下
??乐居财经 赵微 11月26日，据“易沃高管研修”微信公众号，在易居沃顿PMBA-10交互问道模块，吴建斌导师以《新形势下，房企投融资逻辑及风险管理》为主题，深入浅出地道出了他的财务管理经验和观点。
??调控至少还会持续4、5年
??从国家推行“五限”政策开始，2020年8月推出三道红线，2020年底又推出两道红线，随着政策不断加码，房地产市场的生态环境正在发生根本性改变。
??从发展过程来讲，房地产公司离不开金融，没有资金的房地产公司想风生水起根本不可能。如果房地产公司能融到钱，就会把所有钱用于推动业务的发展。
??金融也离不开房地产，1998年开始，国内房地产就和金融捆绑在一起，房地产成为金融最大的蓄水池。房地产行业对国民经济发展起到举足轻重的作用，2020年，房地产对GDP贡献率7.34%，房地产+建筑业合计贡献14.5%。把上下游产业全部加起来贡献有30%。
??在过去很长时间，房地产公司的资本金都很少。1998年国家推行房改，中国房地产市场开始起步，那时无论是万科、碧桂园，资本金都很少。如果你的背景是国企或央企，可能情况好一点。
??经过20多年的高杠杆推动，国家经济发展也很快，房地产公司老板通过加杠杆，快速发展，像滚雪球一样滚到今天，这在世界发展史上也是奇迹。
??所以过去的高速发展期，房地产的核心就是高周转、高杠杆，胆子要大，什么钱都可以用，这样才能发展起来。如果你很稳健，资本金有100万就做100万的生意，这样是不可能发展到今天的。
??从2018年开始，政策不断强化，大家不断喊“狼要来了”，但谁都没有防范狼真的来了怎么办。
??过去这么多年，几乎每家房企的经营现金流都是负现金流，恨不得周转得更快，只要钱一回来就买地。所以过去几乎所有房企的融资性现金流占比都是70%、80%以上，经营性现金流和投资性现金流的占比只有20%、30%。
??我一直呼吁，希望房企重视经营性现金流的管理。但实际上大家都在挑战底线，希望这件事不会发生。
??过去我们说房地产是“三年一个小周期”，即3年调整1年放松。2018年到2020年正好三年，大家都希望2021年能放开，但到了今年也没有放开，而且政策还在持续。这个调控还会持续多久？按照经济学家，包括华尔街对中国房地产政策的预测，至少还会持续4、5年。
??如果说最近要放松了，只是因为之前确实勒得太紧，躺下的公司太多，会带来很多社会问题。
??70%、80%的房企会躺下
??销售端，“五限”政策仍在实施，预售证、摇号、网签均被管理等等，每走一步都很难。
??融资端，一是开发贷、并购贷余额不足。现在银行也是两道红线管理，不能把更多资源流向房地产市场，所以很多项目虽然达到融资标准，但银行没有余额，不能把钱给你。很多企业资金紧张，这是原因之一。
??还有就是按揭余额不足。1998年房改以来，因为推出预售，预售就有按揭。买房后，最长2-3个月，银行按揭款就放下来，哪怕3、5年后交房，只要消费者签了正式的买卖协议，拿去银行，银行就能放按揭款，有了按揭款，就交给房地产公司。
??过去房地产公司之所以发展的很快，就是因为自己不花钱。预售最早画一张图就可以卖，两个月就能回款，后来按照工程进度节点放按揭款，现在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易销售、网签了，当地政府部门担心烂尾，要监管你。什么时候放款？竣工的时候。
??帐面是你的钱，但不能用，“不能用的钱”就“不是你的钱”。所以很多房企帐面有几千亿资金，400、500亿被监管，还贷时不能还，因为这个钱暂时不能用。
推荐阅读
- 当事人|房产商不办按揭怎么办？
- 融创中国|融创手握1600亿现金，回笼资金超300亿元，孙宏斌有牌可打了？
- 住房公积金|买房三十六计之 按揭贷款买房还款方式有几种？哪种方式最划算？
- 佛山|房屋按揭应该转成经营贷吗？
- 邹城|孙宏斌终于亮出了底牌！融创手里1600亿的现金不够用？
- 按揭|梦回2017！合肥房企又双叒叕扎堆联手，最新21个合作盘全曝光！
- 抵押贷款|信贷和按揭有什么不同
- 贷款|新世纪集团(00234)附属易提款财务拟向马香容授出3000万港元按揭贷款
- 按揭贷款|买房按揭贷款和现房抵押贷款有什么区别？
- 楼盘|按揭买房是什么意思 新楼盘按揭买房流程！