按揭|吴建斌：70%-80%百强房企会躺下( 六 )
??躺平≠等死，必须做好应急预案
??第三，千万不躺平，拒绝躺平，躺平是一件迫不得已的事情，如果还有一线生机都不能放弃。如果真扛不过去，不得已躺平或者已经躺平的时候，应立即成立应急小组，做应急预案，把公司未来预计的损失降到最低，尽可能留下最核心的东西。
??躺平没有那么容易，即使躺平也要做很多事情，如果做到位，可能会让公司“起死回生”。
??财务弹性是逆市向上的底气
??第四，保持财务弹性。
??20年前我就提出了“财务弹性”的概念，当时大家还不太理解，现在财务弹性的重要体现了出来。
??保持财务弹性所需要的量化控制指标，我最关注净现金占比和净负债率。
??净现金占比永远要大于等于10%。如果公司有3000亿净资产，库存现金始终要保持300亿，这是救命钱，不能乱动。
??净负债率要小于等于30%。这是我当年给中海地产制订的标准，他们现在仍在执行，这个比例不是凭空而来，香港所有地产公司都是30%。
??我们大陆房地产公司的净负债率是是多少？吓我一跳，如果把明面报表加体外报表，加上美化过的，有300%、400%以上。为什么今年以来这么很多公司不堪一击，就是净负债率太高，高的离谱，你只有10元，借4元，拿什么还！
??经济环境好的时候，净负债率稍高没有问题，因为销售快，周转快。经济处于横向下行时，再高就根本撑不住。但现在很多房地产公司在建项目大概50%亏损，50%盈利，这个状况下净负债率达到200%、300%，根本撑不住。
??财务弹性就是别人没钱你有钱，别人有钱你钱更多。有了财务弹性，就有了逆市向上的底气。等好机会到来，就能拿出更多钱做投资。环境很差时，这个钱起码能让公司安全度过半年一年，这就是财务弹性。
??净负债率大于100%就是超融
??第五、遵守稳健经营理念，反对超融现象，可超融是民营房企普遍存在的问题，如有机会，必须纠正。
??衡量企业超额融资有四个关键指标：
??1、净负债率，如果净负债率超过100%就是超融。若能控制在50%之内，算作最佳结构。
??2、权益销售额与有息负债之比，结果小于1，不能接受。大于2，算合格。大于3，才是最佳。现在有些公司借500亿，销售也是500亿，这很糟糕。借500亿，销售规模1500亿，这才是我认为最佳的模式。
??3、有形资产是否全部用于融资？比如公司股权、土地、待售物业、酒店、商场、写字楼、公寓、应收款、未来收入权益等均作了融资安排，这是严重超融。
??4、提供连带及不可撤销的责任。实际控制人、一致行动人、以及企业总裁、财务总监等个人，为获得企业融资，提供了连带及不可撤销的责任，这也是超融。
??以上四种情况若其中有一项触发红线，我认为就是超额融资了。
??以净负责率指标为例，我们又可以把超融分三个情况，一般超融，中位超融，严重超融。
??计算结果低于100%没有超融，100%-150%是一般超融，150%-200%是中位超融，超过200%就是严重超融。事实上，很多房地产公司已经严重超融，只是把部分表内负债转移到表外看上去不高而已。
??我找了一家公司的数据举例，假设2020年12月31日，某公司有息负额1000亿元，银行存款610亿元，股东权益400亿元，净负债率就是97.5%=[ (1000-610)÷400×100% ] 。按照三道红线，这个数据很漂亮，没有超过100%，符合监管要求。
??但是中国的情况比较特殊，因为我们资金被监管。假设其他条件不变，610亿元中有510亿元被监管，不能随时被公司调用，这种情况下，这个公司净负债率的真实结果应是225%，严重超融。
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