按揭|吴建斌：70%-80%百强房企会躺下( 二 )
??像阳光城，房子已经卖了，也具备了按揭条件，但是拿不到钱。一看销售数字很漂亮，结果就收了首付，其他要银行按揭，银行说没钱，钱还在路上就和你没有关系。
??所以在融资端，一方面是银行没有按揭余额，一方面开发贷、并购贷都没有余额。还有就是房子卖了，小业主按揭，银行也没有按揭余额，这对房企影响巨大。原来销售预售是重大的资金来源，现在几乎也没有。
??监管端，本来今年年初还好，但出了恒大事件，恒大每年要完成的竣工面积对应100万人，如果100万人的房子都是烂尾楼，如果有10个恒大，就是1000万人的房子不能正常交付，那当地政府的压力非常大。
??因此，特别是恒大事件后，所有地方政府都提高了监管比例，从南到北，从东到西，无一例外。你可以卖房，但钱一定要专款专用，不能调回总部让总部还债，一定要留下。
??所以现在房企的账面上，很多钱被各种理由监管。以福建省来讲，福建的监管比例比较高，如果住宅的开发成本是3千元/㎡，监管资金大概1.3倍，就是近4千元/㎡，这么多钱要被政府监管，什么时候给你？竣工再说。
??在这种情况下，房地产公司肯定没有好日子过。
??百强房企有多少会躺下？有人说50%的百强房企会躺下，我的观点是70%、80%的百强房企会躺下。
??公开债有两种情况，一是发人民币债，二是发美元债，如果违约，就是躺下。有的房企没有发债，躺下不需要公布，所有这些加起来，70%、80%的房企估计要躺下。
??没有躺下的房企日子好过吗？一样难过，因为政策一视同仁。
??国企、央企之前买地很积极，最近为什么不买了？他也紧张了。政策一样，唯独就是他的融资能力更强，但钱终归要还。只不过不好的企业一年一借，好的企业可以三年一借，但终归还是要还。
??如果政策不修订，3、5年以后的光景会是怎样不难预见。这就是当前房企所处的状态。
??在这种情况下，我们一定要对国家政策进行判断。
??我的预期，房住不炒、三稳的政策不会变。
??我们原来希望整体经济下滑，房地产刺激经济，但这是不可能的，不能“大水漫灌”，不能把更多的钱用在房地产市场上，要把更多的钱转移到实体经济或者新经济，这是国家非常明确的政策。
??这个政策会维持多久？最近好像有点松动，但这个松动可能只是短期动作，比如3、5个月，不会更长。去年国家出台很多政策，给了大概5个多月时间，希望房企渡过难关。房企渡过难关后，还是按照大政的方针不会改变，这是我基本的判断。
??融资性现金流只是辅助
??中长期的调控思路不会变，房企需要各自完成蜕变，因此我们要想，什么是房企投融资的根本逻辑？
??要回答这个问题，我们必须重视财务战略话题。首先，什么是财务战略？财务战略是研究企业资金从哪里来，以什么方式来，用到哪里去。
??2018年之前，房企的资金来源主要是预售资金和银行融资。2018年以来，市场在变，现在房企的资金来源就是经营性现金流，就是销售。
??按照趋势，融资性现金流只是辅助，经营性现金流的余额会继续上升。
??假如去年12月31日你的报表上，融资总额是1000亿，今年是在1000亿的基础向下减，不是涨。你的融资总额可能降到900亿，800亿，有些可能一下到500亿，但向下减的方向不会变。因为银行的融资余额也在下降，你要和它同步。
??原来几乎所有公司的经营性现金流都是负数，现在起码是正数。如果融资性现金流减了100亿，经营性现金流就补100亿，这是平衡的逻辑。
??说完钱从哪里来，再说说钱用到哪里去。第一就是继续买地，产业房地产买学校用地，商业买商业用地。第二，拿一部分资金用于多元化，比如汽车、机器人，饲料等等。
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