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市北区|留给改善购房者的时间不多了( 六 )



龙湖的设计师们还结合台地地貌 ， 将车道与建筑之间做了1.5至4米的高差：
这样 ， 夜间行车的时候 ， 车灯就不会直射到两侧建筑内 ， 回家的车能看到家里为他留的温暖灯光 ， 屋里的人却不会受到车灯的干扰 。
甚至这条贯穿园区南北的下沉式车道 ， 龙湖也在两侧崖壁上种满了蔷薇和藤蔓 ， 做成了一道浪漫的蔷薇山谷 。
连喷泉和跌水营造出的水声 ， 也被龙湖作为“景观的声音”考虑在内 ， 构建出色、香、味、形、声俱全的原汁原味托斯卡纳园林 。
很多第一次见到龙湖式园林的客户目瞪口呆 ， 只能纷纷对围挡上的文案表示认同：
回家 ， 就是一次穿越花园的旅行 。
新东方的俞老板也是滟澜山的业主 。 身为中国教培机构领军人的俞老板 ， 每天百忙之中还沉迷于龙湖滟澜山精心打造的水景 ， 甚至为此专门写了一首散文：
整整一个冬天 ， 我都在小溪边散步 。 我想陪着小溪 ， 一起等待春天的来临 。 在我的生命中 ， 再也没有比这更加肯定的期待 。
那是龙湖在水资源极其稀缺的北京 ， 重金打造的一条长达300多米 ， 贯穿整个园区的溪谷景观河 。
即使是以今天的眼光来审视 ， 全国能超过滟澜山的项目 ， 依然屈指可数 。
而这只是龙湖15年前的水平 。
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但很长一段时间以来 ， 龙湖在福州 ， 都只在城郊 ， 或是外围的闽侯、莆田、福清做项目 。 这块地 ， 这是龙湖第一次有机会「做自己」：
做最擅长的 ， 城市核心区的改善作品 。
沈从文说 ， 我行过许多地方的桥 ， 看过许多次数的云 ， 喝过许多种类的酒 ， 却只爱过一个正当最好年龄的人 。
这是一块「正当最好年龄」的绝版好地 ， 龙湖给出的解法思路是 ，
全复式 ， 纯改善 。
这是一个看似大胆 ， 但细想后又很合理的一个做法 。
为什么城市核心区的地 ， 很难做出好户型？因为自规局在中心区的土地规划指标上 ， 给到的条条框框众多 ， 研发能发挥的空间 ， 早被高容积率、限高、公摊给压缩得非常狭窄了 。
这是一个令人难以抉择的选择：
越靠近城市核心区 ， 在享有了丰盛的城市配套的同时 ， 产品往往越平庸 ， 户型往往越普通 。
比如这块地的指标：
2.0的容积率不低了 ， 但可售体量只有2.77万方 ， 同时楼栋高度被限制在了60米 ， 只有25%的建筑密度 ， 不允许做高低配 。
在刚需板块做改善产品是一种愚蠢；在改善板块做刚需产品 ， 则是一种浪费 。
如果你想造一艘船先要做的不是伐木 ， 而是内心升腾起对浩瀚大海的向往 。
这样的一块好地 ， 很显然 ， 需要一个能配得上它的方案 。
给普通开发商 ， 在「总价逻辑」之下 ， 可能是18层的两梯四户的105+143 ， 配一栋两梯两户的楼王180 ， 可能是三梯五户的牵手楼95+115+143 ， 甚至可能是更保守的95+125全小高层两梯四户 。
对于这样的一块好地 ， 对未来能承载的生活场景和能呈现的可能性 ， 龙湖的设计师们对所有可能的思路几乎作了穷举 ， 并做了充分的沙盘推演和客户论证 。 过程中 ， 总图方案：
排了超过十版 。
很多版方案 ， 看起来都更“安全” ， 货值也都更高 ， 但 ， 都更平庸 。
在高周转的年代 ， “安全感”几乎可以等同于“同质化” ， “拿来主义”成为开发商们的普遍做法：
我也不知道为什么要这么排 ， 但是竞品都这么排 ， 这个面积段卖得最好 ， 所以我们也这么排应该没错 。
卖得最好的原因 ， 当然可能是产品做对了 ， 但也可能是：
那个时间段 ， 整个板块只供应这一个面积段 。

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