北京市|房地产金融政策压力测试( 四 )
从不同城市房价增速的角度来看 ， 三、四线城市需求下滑速度显著高于一、二线核心城市 。 我们以70个大中城市新建商品房价格增速的角度来看 ， 70个城中三、四线城市房价同比增速2021年以来持续下滑 。 进一步来看 ， 由于全国商品房销售均价8月单月同比下降 ， 而70个大中城市房价增速总体保持增长 ， 体现出全国范围内中小城市房价下行压力更为显著 。
此外 ， 居民购房预期下行导致需求快速恶化 。 需求边际走弱 ， 一方面是政策持续收紧限制了需求释放 ， 另一方面 ， 对于房地产行业景气度上升的预期下降进一步驱动了需求的下行 。 从房价预期的角度来看 ， 《中国家庭财富指数调研报告》显示 ， 计划购房家庭占比自2020年四季度以来持续回落 ， 居民购房意愿下行明显 。
根据中泰证券的分析 ， 影响购房者预期的核心因素我们认为有以下三点 。 第一 ， 政策因素下 ， 购房者对于买房持有成本预期上升；第二 ， 恒大事件引发行业系统性风险担忧；第三 ， 销量下行进一步传递负面市场预期 。 对于居民购房的持有成本 ， 可以简单拆解为以下三个因素：持有成本=按揭利率+无风险利率+持有环节税费-房价涨幅 。
首先 ， 由于按揭利率的快速上升 ， 以及房价上涨预期的回落 ， 持续推升了居民端对于购房持有成本上升的预期 。 从平均房贷利率来看 ， 2021年以来持续上行 。 5月首套房房贷平均利率为5.33% ， 6月后 ， 房贷利率仍在持续上行 。 而当前房价上行放缓 ， 未来房价涨幅预期的下降 ， 进一步助推了居民对于未来持有房产成本上行的预期 。
其次 ， 恒大事件后 ， 市场对于房地产行业风险担忧上升显著 ， 虽然目前房价整体保持平稳 ， 但购房者对于风险房企烂尾担忧提升 。 由于当前房地产行业面临的行业性问题在民营房企中普遍存在 ， 流动性萎缩造成的交付担忧进一步恶化了购房者对于商品房交付的悲观预期 。 从百度指数来看 ， 恒大事件后 ， 百度指数中“烂尾楼”及“退房”指数持续提升 ， 体现出购房者对于开发商交楼能力与房价下行压力的担忧 。
最后 ， 房地产市场的供需双弱局面进一步驱动了预期下行 ， 在全国销售增速转向后 ， 市场对于政策持续收紧下的房地产市场产生了失速的担忧 。 从核心城市新增预售商品房的供应角度及全市场成交面积的需求角度来看 ， 下半年来都出现了明显的失速 。
从供给端来看 ， 土地市场转冷 ， 房企开工意愿下行 。 从供给端参与者房地产开发商预期的角度来看 ， 开发商对于土地市场补库存意愿以及开工意愿下行显著 ， 土地市场最明显的现象则是企业拿地意愿不足 。 从土地市场的角度来看 ， 即使多地第二轮集中供地修订土拍制度 ， 对于拿地利润率水平存在修复 ， 但企业拿地意愿显著不足 ， 流拍现象显著 。 8月百城土地成交角度显示 ， 有效成交显著不足 ， 流拍率达到30% ， 为近年来的新高 。
第二轮核心城市集中供地同样下行明显 ， 从成交结构上来看 ， 底价成交及撤拍流拍占比显著提升 。 济南、长春、沈阳、青岛等北方城市流拍占比较多 ， 除了福州、无锡、厦门三城市部分土地竞拍达到价格上限 ， 大量城市项目以底价成交 ， 竞争激烈程度显著弱于第一轮集中供地 。
供给转冷不仅限于土地市场 ， 首轮集中供地后 ， 新开工面积在7月、8月则出现了同比大幅下行 ， 体现企业拿地后开工意愿不足 。 2018年以来 ， 在行业利润率持续下行的过程中 ， 开发商通过加快资金周转的方式持续提升项目回报 ， 拿地后尽可能缩短项目开工时间 ， 新增拿地对于一个季度内的开工起到明显的支撑 。 而2021年5月、6月 ， 第一批集中供地土地成交后 ， 在单月拿地面积短期反弹后 ， 单月新开工面积反而在7月、8月出现大幅持续下行 ， 体现房企整体拿地后开工意愿不强 。
推荐阅读
- 房价|房地产要变回支柱产业，你知道吗？
- 棚户区改造|对房地产态度有新变化, 央行等释放了哪些信号?
- 房地产市场|新政之下，有三类房子会成为“香饽饽”，懂行的人已经开始下手了
- 房地产行业|夯实发展根基，目及恒信行稳致远
- 房地产市场|当前房地产企业普遍是项目型公司，没有土地，利润来源就会中断
- 房地产税|房地产税开征后，这5类人或“损失惨重”，希望你不在其中
- 长沙|税点点分享房地产开发商常用税务筹划
- 中国电建|中国电建抛出房地产业务背后的棋局
- 北京市|临近40岁，没有北京户口，怎么办？
- 万科|为什么要有房地产调控政策，难道不调控不行吗？