北京市|房地产金融政策压力测试( 三 )
从全口径来看 ， 截至6月末 ， 41家A股上市银行中 ， 有11家银行房地产贷款（个人住房贷款+对公房地产贷款）占比超标；而且 ， 对于多数国有大行、股份制银行、城商行而言 ， 房地产对公贷款的占比基本都落在4%-10%区间 ， 从总量来看 ， 房地产对公贷款本身对 银行信贷业务的影响是有限的 。
截至2021年6月末 ， 41家上市银行的对公房地产贷款占比为6.35% ， 低于银行业整体的7.7% 。 尽管对公房地产贷款的资产质量恶化 ， 但由于贷款总量占比有限 ， 对上市银行的总体资产质量影响非常有限 。 个人住房贷款方面 ， 上市银行的占比居高不下 ， 因为2021年上半年住房按揭贷款仍然实现可观增长 ， 截至6月末占比为26.1% 。 不过 ， 由于个人住房贷款的资产质量仍然比较优异 ， 对商业银行的资产质量影响也非常有限 。
以26家数据完整的上市银行为样本 ， 截至 2021年6月末 ， 总不良贷款中7.2%为房地产对公贷款 ， 其实对于多数银行 ， 房地产对公贷款对不良的贡献并不高 ， 房地产不良贷款对总资产质量的影响有限 。
具体来看 ， 上海银行、杭州银行的房地产对公不良贷款占比高达33.5%、20.7% ， 主要因为这两家银行总体资产质量优异 ， 不良金额很低 ， 所以房地产对公贷款成为不良的主要源头 。 浦发银行、中信银行、重庆银行、贵阳银行的房地产对公不良贷款占总不良贷款比例也达到13.5%、13.1%、19.5%、22.1% ， 这批银行的资产质量受房地产拖累比较明显 。 郑州银行、青农商行的房地产对公不良贷款贡献比例也比较高 ， 主要是本身房地产贷款占比明显高于同业 ， 同时资产质量也不算优秀 。
从影响弹性角度来看 ， 假设如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额进一步增加50% ， 同时保守假设2021年年末总贷款相比6月末增长3% ， 则对总不良率的边际提高幅度仅为1BP ， 即便极端假设下 ， 房地产对公不良贷款总金额翻番 ， 对总不良率的边际提高幅度也只有6BP 。 基于此判断 ， 房地产对公贷款对银行总体资产质量的影响是可控的 。
关注需求和供给预期变化
中泰证券认为 ， 房企债务风险对房地产的影响 ， 主要体现在需求和供给两个方面 ， 尤其是需求和供给预期变化带来的链条式传导 ， 值得市场重点关注 。
从需求端来看 ， 量缩价跌体现的是需求层面的快速下行 。 从全国商品房成交角度来看 ， 2021年6月后市场快速下行 ， 除了供给端持续收缩的影响以外 ， 购房需求同时在快速恶化 。 从现象上来看 ， 全国商品房销售额快速回落 。 同时 ， 房企开盘去化率整体有所下行 ， 反映市场有效购房需求回落明显 。 从数据上来看 ， 全国商品房7月、8月销售面积同 比增速快速转负 ， 8月单月销售面积同比下滑15.6% ， 即使考虑到2020年疫情影响的因素 ， 销售面积前低后高 ， 刨除掉基准期因素 ， 与2019年同期对比的年化复合增速为-2% ， 相比2021年前5个月8%以上的单月年化增速 ， 仍旧回落明显 。
而从量价两个维度来看 ， 除了供给端收缩因素外 ， 购房需求端的边际走弱也正逐步体现 。 从价格的角度来看 ， 如果需求维持平稳 ， 供给不足下 ， 价格上行压力增加 。 但8月当月销售均价出现异常下降 ， 体现市场需求端边际走弱 。 8月全国商品房单月销售均价每平方米10057元 ， 同比下滑4% ， 而销售均价增速自2021年3月以来持续下降 。 虽然从成交结构上来看 ， 2021年3月后 ， 热点城市房地产调控政策持续收紧 ， 部分房地产项目推盘时间延后 ， 三、四线城市成交占比上升对于成交价格有一定拖累 。 但6月后 ， 热点城市备案推盘政策回归正常 ， 7月、8月以来的销售均价下行体现出需求端的快速回落 。
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