北京市|房地产金融政策压力测试
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在融资条件收紧的背景下 ， 部分房企爆雷导致风险暴露 ， 房地产对公贷款不良“双升” ， 金融政策有边际放松的迹象 ， 但“房住不炒”政策基调不会发生变化 ， 房地产去金融化依然是政策长期坚持的方向 。
本刊特约作者?刘链／文
2021年 ， 上市银行总体不良率持续改善 。 截至2021年6月末 ， A股41家上市银行的合计不良贷款金额约为1.77万亿元 ， 尽管金额小幅上行 ， 但不良率降低至1.41% ， 比2020年年末下行7BP 。 不良率的改善主要得益于2020年疫情后银行大力处置问题资产 ， 包括充分暴露不良并收回、核销、转出等 。 同时 ， 疫情后银行的贷款规模高速增长以支持实体经济 ， 所以分母端的加速扩张也造成不良率下行 。
【北京市|房地产金融政策压力测试】但房地产对公贷款不良明显“双升” ， 拖累资产质量 。 与总体资产质量形成鲜明反差的是 ， 房地产对公贷款质量明显恶化 。 统计完整披露房地产贷款数据的26家上市银行的数据可知 ， 房地产对公不良贷款率从2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77% ， 合计不良贷款金额则上升至1082亿元 ， 拖累总体资产质量 。
银行资产质量受房贷影响小
近期以来 ， 市场对于房地产领域相关风险有一定程度的担忧 ， 那么 ， 上市银行房地产风险敞口究竟如何？从披露相关数据的上市银行上半年情况来看 ， 可能涉及房地产领域的相关风险敞口为两个方面：一是狭义敞口（贷款）：对公房地产贷款共计7.89万亿元 ， 占总贷款比重的6.65% ， 以及零售按揭贷款共计32.65万亿元 ， 占总贷款比重约为27.56% ， 两者合计占总贷款、总资产的比重约为34.2%、18.4%；二是广义敞口（含表内外非标）：1.表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域 ， 上半年上市银行非标投资金额共计5.62万亿元 ， 占总资产的比重约为2.55% ， 其中 ， 国有大行、股份制银行、农商行非标投资占比较低 ， 分别为0.68%、4.86%、3.40% ， 而城商行占比相对较高 ， 达到10.22%；2.表外理财中或也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域 。 上市银行目前披露的数据有限 ， 而上半年理财协会数据显示理财资金中投向非标的规模约为3.75万亿元 ， 约等于商业银行总资产（3.5万亿元）的1.1% 。
值得注意的是 ， 非标投资并非所有资金都投向房地产 ， 一般银行资产投向的风险偏好比较一致 ， 如果某家银行信贷业务中地产相关占比较高 ， 那么非标投资中相关业务的占比也往往相对更高 。 此外 ， 一般而言 ， 非标项目的统计口径为金融投资中底层资产为信托、资管、理财、类信贷(或票据)、未明确归类的权益类投资、ABS的部分 ， 经过多年的监管调整 ， 很多产品的实际投向为标准化的债券类资产 。 且项目类非标产品的投向除了地产以外 ， 还包括基建等 。
从信用风险的角度来看 ， 按揭贷款具有强抵押和相对分散的特征 ， 风险有限 ， 上市银行按揭贷款不良率基本在0.5%以下 ， 因此 ， 需要关注的房地产信用风险主要是对公房地产贷款及表内外非标 。
数据显示 ， 上半年 ， 老16家上市银行对公房地产贷款不良率为1.8% ， 相比2020年提升0.41个百分点 。 最近两年 ， 银行报表显示房地产不良率有所提升 ， 这一方面是由房地产政策相对收紧、房企经营压力加大所致；另一方面也有银行主动加大表外资产转表内力度（部分确认为不良并消化）、不良贷款确认标准趋严（上半年上市银行不良/逾期已达到104%）的因素 。
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