北京市|房地产金融政策压力测试( 二 ) 我爱我家|交易

分具体银行来看，国有大行中，工商银行房地产对公不良贷款明显“双升” ， 2021年6 月末不良率升至4.29%；股份制银行中，多家银行的房地产对公不良贷款均明显“双升” ，招商银行、浦发银行不良率分别从2020年年末的0.3%、2.07%上升至2021年6月末的1.07%、3.03%；城商行和农商行中，重庆银行调整房地产贷款策略，规模收缩后， 6月末不良率比2020年年末大幅上升2.4个百分点至6.28%；渝农商行6月末不良率也升至6.18% ， 2020年为零不良，风险暴露源于个别房地产公司流动性紧张。
个人住房贷款历来是银行不良率最低的优质信贷资产，虽然疫情后不良率小幅上升（部分居民收入波动导致），但总体仍然保持优异，与对公房地产贷款的资产质量差别明显。以完整披露数据的18家上市银行为例，近5年不良率中枢基本维持在0.3% ，截至2021年6月末，合计不良贷款金额为709亿元，不良率仅为0.29% ，比2020年年末实现“双降” ，多数样本银行的个人住房贷款不良率也都回落或保持低位。基于此，对个人住房贷款的资产质量无须担忧，房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷款。
“房住不炒”导向下地产公司风险暴露， 2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司现金流承压，影响贷款本息偿还（诸如华夏幸福、蓝光发展等大型房地产公司），同时从贷后管理的角度，银行也会主动将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径。因此，房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。
“两道红线”严格限制房地产贷款投放，增加房地产企业的融资压力。 2020年12月31日，央行及银保监会重磅发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，政策设定了银行“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标（即“两道红线”），上限按照不同银行类型划分为5档。政策发布时，很多主流银行的存量房贷占比已经超标，所以必须逐年压降比例。虽然监管层对超标银行给予了2年或4年的调整过渡期，但相关银行仍需要降低每年新投放贷款中的房贷额度。对于房地产公司而言，如果银行房地产贷款集中度受限，新增贷款额度不足，则新增融资的难度就更大，而且融资条件收紧的市场预期形成后，各家银行发放贷款也会更审慎，进一步加大房地产公司的现金流压力，影响资产质量。
截至2021年6月末，人民币贷款同比增速为12.3% ，但房地产总贷款的同比增速已降至9.5% ，显著低于贷款增速，收紧政策的效果很明显。在房地产贷款中，主要是企业端的开发贷大幅降速，因为居民端的按揭贷款同比增长13% ，增速依然略高于人民币贷款，这可能源于上半年房地产销售火热。但从趋势来看，住房按揭贷款的增速也在走低， 6月末的同比增速比3月末已明显收窄1.5个百分点。从更直观的存量贷款余额占比来看， 6月末房地产总贷款占比已降至27.4% ，比年初下降1.3个百分点，其中住房按揭贷款的占比也比年初下降了0.2个百分点至19.7% 。显而易见，房贷同比增速明显走低，占比也开始下行。

在41家A股上市银行中，剔除3家数据披露不完整的银行，截至6月末，个人住房贷款占比超标的银行为13家，其中4家为大型银行、3家为中型银行、5家为小型银行、1家为县域农商行。由于个人住房贷款是银行多年以来的核心零售贷款产品，所以各类银行都存在超标案例，尤其是股份制银行的代表招商银行、兴业银行，城商行的代表成都银行，超标压力比较明显。对于少数几家个人住房贷款存量占比很低的银行，例如平安银行、宁波银行、浙商银行等，虽然指标的额度非常充足，但考虑监管窗口指导的约束，同样无法大规模增加房贷，只是在低基数基础上有一定的环比高增长空间。总体来看，个人住房贷款的额度仍处于严格管控的状态，短期内居民购房的贷款放款节奏仍然会非常缓慢。

北京市|房地产金融政策压力测试( 二 )

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