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购房置业|“救市”第一枪打响，释放啥信号？专家：“降价潮”或持续到明年上半年( 二 )



5、10月9日 ， 第一财经更以一篇标题为《国庆假期楼市遇冷 ， 房企降价“杀疯了” ， 市场仍旧不买账》的文章 ， 详细报道了今年国庆假期楼市销售的“不景气” 。 文章形容 ， 当下的市场和半年前简直天壤之别 ， 半年前抢购潮四起 ， 新二手房都涨价欲望强烈 ， 现在开发商为了卖房动各种脑筋 ， 内卷严重 。 但即便如此 ， 购房者依然不买账 ， 楼市行情转变得太快 。
事实上 ， 最近一个多月笔者也走访了二线城市的不少楼盘 ， 也发现很多房企都在降价卖房 。 只不过 ， 很多房企降价的方式没有那么明显——绝大多数楼盘促销的方式都是特价房、买房送车位、买房送车位抵用券或者买房送物业费抵用券 。 内行人士透露 ， 当前时期 ， 在房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”、土地“两集中出让”等背景下 ， 开发商的日子并不好过 。 这种情况下 ， 降价卖房就是普遍现象 。 楼盘方面之所以不敢明目张胆大肆宣传 ， 除了担心影响市场信心外 ， 还担心老业主“闹事”阻拦 。

此外 ， 据克而瑞研究中心统计 ， 9月份百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元 ， 同比下降36.2% 。 在这百强房企中 ， 有超过九成企业销售业绩同比下降 ， 六成企业同比降幅大于30%；近九成企业单月销售业绩不及上半年月均水平 。 一言概之：今年楼市的“金九”不再 ， “银十”也大概率会黯然失色 。
此情此景 ， 不得不说 ， 曹德旺的预言已经完全应验了——2020年3月份 ， 曹德旺在接受记者采访时曾直言不讳说过 ， “房地产挤占了大量信贷资源 ， 吸纳了太多资金 。 未来房地产投资会被削减 ， 房企融资会受到限制 。 ”叠加全国房屋已经到了严重过剩的程度 ， 他预测未来会有不少开发商的房子将遭遇销售困境 ， 更有甚者会陷入债务危机 ， 破产出局 。
不仅如此 ， 曹德旺还一语中的表示 ， 现如今的房地产基本是有钱人之间的游戏 ， 普通工薪阶层购房者几乎很难接盘 ， 因为买不起 。

为什么说 ， 当前房地产市场发生的一切 ， 正应了曹德旺之前的预言？首先 ， 从去年9月份开启的房地产融资收紧 ， 即开发商融资“三道红线” ， 很好地对应了曹德旺“房地产投资削减 ， 房企融资会被限制”的说法；其次 ， 今年下半年以来 ， 在严厉调控下 ， 开发商销售遇阻 ， 百强房企的销售额同比下滑超30% ， 很好地验证了曹德旺“开发商房子难卖”的说法；再者 ， 从今年“金九银十”的市场黯淡失色行情来看 ， 更印证了曹德旺“工薪阶层购房者无力接盘”的观点 。
当然 ， 具体而言 ， 当前楼市之所以会出现“全面降温” ， 本质上是三方面原因导致的：第一是去年出炉的“三大红线”的调控政策在起作用；第二是近期的贷款在收紧 ， 今年5月份以来 ， 其实很多二三线城市就传来了“停贷”的消息；第三是土地拍卖市场的不景气 。 严格来说是第二轮集中供地未达预期：据不完全统计 ， 武汉、广州、杭州、无锡、厦门、长春、天津、沈阳等全国多个城市已出现土地流拍的现象 。

房产专家总结 ， 当前楼市降价通道其实已经开启了 ， 尤其是很多人口流失严重、经济发展缓慢的三四线城市 ， 房价下跌的压力更大 ， 开发商回款的压力更大 。 这种情况其实也不符合国家“稳楼市”的主基调 。 那么到底该如何扭转这种“颓势”？如何有效帮助开发商渡过难关呢？用易居研究院智库中心研究总监严跃进的话说 ， “当前全国很多城市的楼市矛盾 ， 已经从过热转为过冷 ， 同时出现新的风险 ， 即房企的金融风险 。 积极出台政策进行保障 ， 符合预期 ， 有助于促进市场交易的活跃 ， 促进房企经营稳健 。 ”简单来说就是 ， 需要地方出手“救市” 。

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