增量型|房地产未来稳健发展就靠这两大业态( 三 )
其一，产业地产须以产业为核心，地产部分会受到产业的约束；
其二，产业地产从土地获取到融资开发，再到使用运营，其流程更加复杂，难度更大，需要处理的业务环节更多；
其三，产业地产的房地产属性明显低于住宅地产，从房地产自身业务中获取利润的空间大幅缩小，更多的利益需要从产业运营所生成的利润中生成；
其四，产业地产基于产业运营发展，大大降低了炒作土地和房产的空间，因此总体看，平均经济效益很难达到过去二十年间住宅地产那样的高收益，更不会出现地产暴利现象。
从这个意义上说，当中国经济进入以高质量和智创发展为引领的新时代，中国房地产则一定会跟随进入以产业地产为主导的时代，房地产界以及房地产投资者们对此应该保持清晰的判断，并据此调整自己的发展方向和投资策略。
目前房地产界已经有很多先行者转身进入产业地产领域，他们或者与产业商达成合作，负责为产业商构建园区产业运营大平台；或者以产业平台商身份，专业开发产业园区，通过招商吸引企业入驻，提供园区服务；或者自身开发相关产业业务，以房地产开发优势，为自身的产业发展营造园区空间。
从产业空间看，有的只是开发一两栋产业用房，例如都市中心地带的商务办公楼；有的是开发一处有一定规模的综合性产业园区，服务于科创企业、物流企业、工业企业、贸易企业等，物业形态包含写字楼、研发中心、交易中心、商务活动中心、酒店、公寓、配套商业、公共服务空间等；也有的是进入城市郊外地带，征用少量建设用地，同时租用大面积农地、林地、山地、荒地、水面等空间，开发文游地产、康养地产、养老地产等。
这些形形色色的产业地产由于体现了国家经济发展的战略方向，包含了鲜明的实体经济成分，更有扶持中小微企业发展的动能，在中国经济未来创新型的发展中担纲着不可替代的角色，因此具有广阔的发展前景。
产业地产基于实体经济而发展，依靠科技创新获取增值空间，依赖稳定的产业链和供应链推进持续运营。因此整体看，产业地产的经济属性是生产及经营性服务业，是通过持续探索和创新服务内涵和模式，为驻区企业和产业提供各类生产及经营性服务来稳健获取增值收益。
由上可见，中国房地产未来仍然长期拥有稳定、广阔的发展潜力，发展的重心将由以往二十年以来的住宅增量模式向如下两个方向转移，一个方向是住宅地产的庞大存量空间，在人居生活服务业领域纵深拓展；另一个方向是产业地产的庞大空间，在各类产业的生产运营服务业领域纵深拓展。房地产的这两大类可持续业态都属于完整的实业业态，加上调控政策的严密性，两大业态都已不具备投资加杠杆炒作的畸形特征，反而成为引导房地产迈向稳健发展的重要业态基础，中国房地产在这两大业态稳健推进基础上将形成长期良性发展的基本趋势。
文章来源：宋丁视点
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