增量型|房地产未来稳健发展就靠这两大业态( 二 )
其实，国家也很清楚存量住宅的巨大价值。从国际经验看，很多国家都是从存量住宅中获取高额的房地产税或不动产税。中国的房地产税已经酝酿了多年，估计不久的将来会启动试点，待正式推开后，将成为国家税制中极为重要的基础性税种。这当然是国家从住宅存量中获得的公共性红利。
房地产界和民间同样可以从住宅存量中获取增值利益。目前比较普遍的住宅存量红利有：二手房交易、物业租赁、物业管理、城市更新或旧改（存量+增量）、转型长租公寓等等。
其实，住宅存量大都是以形形色色的小区形式存在，这些小区的最大特点是业主居民非外出的留存时间较长，对工作者或住家的学生来说，每人一般平均可以占到一天24个小时的三分之二的时间。而对于那些非工作人士来说，一天几乎都在小区生活。更广更深意义上的住宅存量价值，不是物业本身，而是留居在住宅里面的人，挖掘住宅存量的增值价值，需要从单纯的“物业管理”视角延伸到对业主居民的深入性、多样性、人性化的服务上来。
目前，针对住宅小区业主居民的各项社会化服务正在全面展开，例如，社区商业及文化消费服务、社康中心服务、针对幼儿和青少年的素质培训活动、针对老年人的保健康养和学习性服务、针对小区居民的外卖配送服务、针对小区居民的组织的各类外出社交、旅游服务等等。
住宅存量的增值性服务可以创新性地长期挖掘下去，只要符合小区业主居民的客观真实需要，就一定能够成为住宅存量中可籍开发利用的增值服务内容。很多小区服务的盈利空间看似不大，但通常很稳健，长此以往，积少成多，都可内化为经营者可以信赖和依赖的经营业务和获利空间。
总体看，住宅地产业态重心将由增量部分向存量部分转移，庞大的存量为住宅地产业态的增值拓展提供了广阔的空间，而存量型住宅地产的经济属性本质上是生活服务业属性，是通过持续探索和创新服务内涵和模式，对住宅小区及业主居民提供生活性服务来稳健获取增值收益。
我们再来看产业地产业态。
从某种意义上说，住宅地产也是一种产业地产，因为住宅也是一种产业。只是因为其份额太大，对市场的影响太大，故单独设类，而非住宅类的其他地产类别都可归于产业地产，如商务地产、公服地产、科技地产、商业地产、物流地产、工业地产、旅游地产、康养地产、教育地产、文化地产等等。
如果说，中国房地产在过去二十多年来的快速城市化中，地方政府把获利的重心放在了与土地出让有关的土地财政上面，开发商把获利重心放在了住宅开发的地价房价上升上面，投资者把获利重心放在了房产买卖的差价方面，那么，在国家“房住不炒”战略方针和一系列调控政策影响下，这种伴随着土地出让和住宅增量而产生的畸形的暴利空间已经大幅萎缩，越来越多的社会关注度和资金正在从这种获利模式中撤退，转而寻求新的发展空间。
从政府视角看，能够从根本上替代土地财政模式的获利空间，一个是针对存量物业的房地产税，另一个是针对企业产业运营形成的利税。从国家经济的战略趋势看，未来中国经济的核心支点在战略性新兴产业和国民基础性产业，国家将重点扶持企业通过创新性的产业运营，获得更好的经济效益，从而为政府创造更有利的财税基础。
从这个战略研判出发，政策面会引导未来房地产把发展重心转移到产业地产方面来。对于过去以住宅开发为主业的房地产商们，选择产业地产显然是一次重大的考验，因为产业地产业务与住宅地产业务相比，有如下一些重大的差异：
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