增量型|房地产未来稳健发展就靠这两大业态
中国房地产快速发展了20年，也连续调控了20年，似乎到了今年，地产界才真正从整体上感到威胁和压力了，国家和地方政府调控政策频出，红线压力山大，一些地产商有点扛不住了，连地产头牌恒大都进入“紧急状态”了。
其实，危机危机，危中有机，这是老话。我在上一篇文章中已经讲过，政府调控打击的是房地产里面的投机、加杠杆、炒作、泡沫，并不是打击房地产业本身，就这个产业来说，会永远存在，而且从中国城市化角度看，仍然有将近20年的机会期，只要不陷入房地产的炒作中去，认认真真做房地产业务，就不会有什么过不去的坎，更无需紧张到手足无措。
当然，时代变了，房地产的业态和模式都需要跟着改变，这很正常，无需大惊小怪。以往业界习惯把房地产业务开列出长长的菜单来，其实，就过去20年的发展看，简单地说，房地产就分两大业态板块，一个是住宅地产业态，另一个非住宅地产业态。为什么以住宅概念划分类别呢？这是因为过去20年间，中国处于城市化的高峰期，每年一个百分点的增幅，也就是1000多万人口农转非，可谓波澜壮阔，而农民进城，首先是要有住房，反映在房地产上面，必然是住宅业务非常发达，加上“招拍挂”，加上楼市炒作，加上国家在M2货币发行中大量流动性盲目进入房地产，就让房地产的重心无可争议地归到了房产上面。
【 增量型|房地产未来稳健发展就靠这两大业态】如果说房地产在变，最大的一个改变，就是以房产为核心的格局在改变，未来房地产的重心将向产业转移，房地产在更广更深的意义上，将成为各类产业发展的平台。那种拿地单纯盖房子卖房子的时代基本上过去了，房地产商仍然会拿地，但按照政府规划，所拿到的土地无论是盖房子，还是发展产业，都将有各种政策性约束，将以政策和产业发展约定土地使用权。
这意味着，基于过去20年的两大房地产业态分类的表述也将发生改变，未来的房地产业态同样是两大类，一类是住宅地产业态，另一类是产业地产业态。
这里需要纠正一下产业地产的概念。过去，业界有人把产业地产和商业地产、工业地产、旅游地产、物流地产等等并列起来，这是错误的。其实，产业地产概念比其他各种分类的产业类地产要高一层级，例如，商业地产属于产业地产，工业地产、旅游地产、物流地产等等都属于产业地产。
可以确切地说，未来住宅地产业态“一枝独秀”的时代将要结束了，住宅地产和产业地产“并蒂开放”的时代到来了。
那么，未来住宅地产业态和产业地产业态会呈现什么样的发展趋势？
我们先来看住宅地产业态。
住宅地产业态又分为增量型业态和存量型业态两大类。增量型就是新建住宅部分，楼市上称为“一手房”，显然，这个增量型业态和城市化进程关系密切，中国房地产过去20年之所以以增量型业务为主，就是因为处于城市化的高峰期，目前已达63%，按照国际标准，到80%城市化就结束了，中国还有约17%，大概还需要十几年时间，这期间增量型业态仍然有红利。去年全国住房销售总量将近16亿平方米，估计未来10年都将保持在10亿平方米以上。
但是，住宅地产的增量型业态规模显然将不断下降，加上新房面临众多的政策限制，房企由此获利的空间正在逐步缩小，这导致一些房地产商已经或正在减少和退出这项业务。
增量型业态收缩的同时，存量型业态却开始大展拳脚了。这是因为，经过20多年的快速发展，全国的住宅存量已经非常庞大，据相关统计，目前中国房地产的市值约为400多万亿。这可以看做是房地产的巨大蓝海，向存量要产能，要机会，要效益，已成为业界的共识。
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