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楼市|这8个字，就是楼市的未来！( 二 )




上图是过去三年半 ， 主要城市出让土地可以建设的房屋面积 ， 深圳的人口超过武汉和天津 ， 但供应量只有它们的八九分之一 ， 这意味着什么是不言而喻的 。

虽然深圳近期大幅增加了土地供应量 ， 尤其是住宅供应量 ， 即便能翻倍又如何？仍然只有武汉、天津、青岛、西安这些城市四分之一、三分之一而已 。
所以 ， 深圳服药的时候 ， 剂量一定跟其他城市不一样 。

最近有很多媒体吵吵说：中国楼市的逻辑真的变了 ， 二手房流动性被锁死了 ， 楼市没有投资价值了等等 。
该怎样看这个问题？
我认为 ， 上述看法大多在哗众取宠 ， 骗流量 。 当然还有部分人 ， 是真的不懂 。
楼市的问题 ， 一定要从国家运行成本、税收、就业的角度来观察 。

在当今世界上 ， 来自不动产、房屋的税收 ， 以及其产生的GDP和就业岗位 ， 对任何一个国家都是非常重要的 。
美国是世界第一经济大国 ， 也是第一强国 ， 而且早早就实现了充分的城镇化 。 但时至今日 ， 美国仍然非常依赖房地产行业 。
比如目前美联储在持续印钞（QE） ， 每月的“剂量”是1200亿美元 。 其中800亿美元印给了美国财政部 ， 是购买美国国债 。 另外400亿美元是购买房利美、房地美等机构发行的MBS 。

如果中国央行直接购买各大银行打包发行的“房地产贷款资产” ， 大家会怎样看？一定认为央行疯了 ， 竟然直接给房地产行业送钱？但美国就是这样做的 。

2020年 ， 美国房地产行业增加值占美国全部GDP的12.9%左右 ， 而中国只占7.3% 。
当然 ， 美国房地产增加值的统计口径跟中国存在差异 ， 但即便剔除差异 ， 比重也是高于中国的 。
美国发展到了这样一个阶段 ， 房地产仍然是重要产业 。 这意味着什么？

另外 ， 房地产占中国地方政府的财政收入比重非常高 ， 仅卖地收入部分（不含房地产行业产生的税收） ， 就可以占到一些城市财政总收入的60%以上 。 全国而言 ， 卖地收入、房地产相关税收加起来 ， 占到全部财政的35%左右 。

有人常拿中国跟日本比 ， 其实中国跟日本存在巨大的差异 。 日本是一个战败国 ， 目前仍然处于美国占领状态下 ， 只能维持有限军力 。 在军费开支上 ， 跟中国差异很大 。 中国是跟美国站在一个层面上的 ， 不仅要独立自卫 ， 还要承担国际义务 ， 保护自己全球化是利益 。

另外 ， 我们有健全的基层组织 ， 比如街道、社区 ， 这些都需要开支 。 基层组织的健全 ， 在此次防范新冠疫情中显示出巨大的优势 。 西方国家基层政权普遍缺失 ， 好处是成本低 ， 坏处是很多公共服务无法提供 。
所以 ， 房地产市场不仅现在对中国仍然重要 ， 未来20年、30年 ， 甚至更长远的时间里 ， 都仍然重要 。

国家调控楼市的目标是“稳房价、稳地价、稳预期” ， 也就是“三稳” ， 而不是“三降”！

由此 ， 我们可以做出两个重要的判断 ， 也就是中国楼市正在或者即将发生的“两大变化”：
【楼市|这8个字，就是楼市的未来！】第一 ， “板块轮动”越来越明显 ， 是未来的基本走势 。
所谓“板块轮动” ， 就是“轮流吃饭”的意思 。 深圳是2019年11月11日取消的豪宅税 ， 启动了一轮上涨 。 2020年7月15日恢复了豪宅税 ， 再加上其他措施 ， 给市场实现了降温 。 然后是上海、东莞、广州、杭州、西安、合肥等城市 ， 先后回暖 ， 先后出台调控措施 。 这跟2015年的2017年的那一波 ， 非常相似 。

接下来 ， 就轮到济南、青岛、长沙、郑州、武汉、石家庄、天津、北京了 。

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