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楼市|这8个字，就是楼市的未来！

楼市|这8个字，就是楼市的未来！

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楼市|这8个字，就是楼市的未来！

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原创 刘晓博
2021年初至今 ， 楼市发生了很多大事 。

比如多个城市推出了官方“二手房成交参考价” ， 试图管制二手房价格；二手房在一些地方、一些银行 ， 出现了局部的停贷现象；部分城市房贷利率上升 ， 放款期拉长 。
此外 ， 还有一个值得关注的新闻是：牛市的“带头大哥”——深圳彻底转凉了 。

上图是二手房成交量和成交面积的走势图 ， 可以看到6月已经下降到了2575套、23.73万平方米 ， 跟715新政出台前的2020年6月相比 ， 萎缩了大约四分之三！

据“时代周报”报道：记者从多名德佑店东处获悉 ， 今年5月 ， 深圳贝壳系约有100家门店关闭 。 截至5月底 ， 深圳贝壳系员工约17000人 ， 较2020年12月减少5000人 。 深圳实名登记的房产中介从业人员为45458人 。 以此推算 ， 6月深圳房产中介人均成交不到0.06套 。
深圳二手房市场已经完全入冬 。
深圳二手房市场为何如此寒冷？原因大概有三个：
第一 ， 深圳2020年7月15日出台的“715新政” ， 把个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年 ， 还恢复了豪宅税（750万元以上算豪宅） 。 这相当于二手房交易税费大幅提升 ， 或者说冻结了一批二手房源 。
第二 ， 深圳2021年2月8日出台的“二手房成交参考价” ， 相当于提高了二手房的首付比例 ， 尤其是对高房价、热点地区 ， 打压力度明显 。
第三 ， 深圳严查新房购买资格 ， 包括首付资金来源 ， 月供能力等 。 并通过打新积分的设置 ， 压制“卖二手房换新房”行为 。 最终降低了有房人群的“换房冲动” 。 如果你卖了原来的房子 ， 也未有资格参与热点新盘的摇号 。
与此同时 ， 深圳新房市场也开始降温 。 下面是最近几个月新房的成交量 。


由于新房限价 ， 普遍比二手房便宜、税费低 ， 所以成交量跟供应量相关 。 观察新房市场是否降温 ， “认购倍数”是一个更重要的指标 。

上周深圳有两个新盘公开发售 。 一个是宝安西乡的山海御园 ， 一个龙岗新生片区的颐璟名庭 。 山海御园推售1457套房 ， 最终认筹客户919批 。 颐璟名庭这次推售408套房 ， 认购量是221批客户 。
宝安西乡算是热点片区 ， 此前认购率动辄可以达到300% ， 但山海御园这次竟然连100%都没有达到 。
深圳打新降温 ， 跟市场转冷有密切的关系 。

购房者的心理是“买涨不买跌” ， 当市场转冷的时候 ， 很多人开始持币观望 。 毕竟 ， 深圳房票变得非常稀缺 ， 从对户籍人口限制看 ， 严厉程度甚至超过京沪 。
所以 ， 购房者普遍珍惜自己的房票 ， 不是十分满意的盘 ， 就开始犹豫、迟疑 ， 甚至放弃 。
接下来 ， 上海、广州、杭州、西安、成都等热点城市 ， 也会步深圳的后尘吗？

我认为 ， 热点城市可能会明显降温 ， 但是否有深圳市场极端 ， 就很难讲了 。
比如深圳推二手房成交参考价 ， 是一下子公布全市全部3000多个小区的参考价 ， 成都分两次才公布了400多个小区的参考价 ， 西安目前只公布了102个小区的参考价 。 上海采取的是中介申报二手房挂牌价 ， 官方审核 ， 相当于有一个“未公布的参考价” 。
出于稳增长、保就业的需要 ， 很难有一个城市跟深圳一样 ， 在二手房参考价上“一竿子插到底” ， 让市场彻底入冬 。 深圳不得不这样做的原因 ， 是供应量极度稀缺 。

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