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房价|10年后，可能有5类房子受“热捧”，2类房子遭“冷落”，建议了解( 二 )


第四 ， 由于严控经营贷、消费贷、信用贷违规流入楼市 ， 严查首付款来源 ， 严审买房资格 ， 严堵假离婚换房票 ， 以及停止二手房贷款等一系列组合拳的重压之下 ， 投资需求大幅减少 ， 多数炒房客和投资者被锁定在楼市中难以脱身 ， 而不同城市间价格出现分化后 ， 部分城市的房价先行开启了下跌通道 。
正是在融资难的巨大压力下 ， 今年至少已有274家中小房企发布破产文书 ， 还在苦苦支撑的房企要么不再拓展业绩 ， 要么以降价促销的办法回笼资金、降低负债；甚至包括部分大型房企拿地的积极性也不高 ， 土地流拍现象在多个城市出现 。
如果以上所述仅仅是从房价涨跌的过程进行回顾 ， 那么楼市降温的最重要原因其实还是如今的市场饱和了：

第一 ， 根据央行发布的数据显示 ， 我国城镇居民家庭住房拥有率如今已经达到96% ， 拥有二套住房的家庭占比为31% ， 拥有三套住房的家庭占比为10.5% ， 户均达到1.5套；另从国家统计局发布的数据显示 ， 我国城镇居民人均住房面积接近40平方米 ， 远超发达国家城镇居民人均33平的水平 ， 处于世界领先地位 。
第二 ， 我国的购房群体之所以以年轻人为主 ， 结婚、孩子上学等刚性需求使然 。 但是目前处于购房阶段的年轻人占比很小 ， 占比较大的中老年家庭多数又不缺少房子 ， 而每年还有大量的新建商品房不断入市 ， 未来的房子只会越来越多；而过去的房子有很大的比例是被投资需求所消耗 ， 如今房价稳定、投资利润空间变窄 ， 很多城市的二手房挂牌量激增 。
第三 ， 根据西南财大之前发布的数据显示 ， 早在2017年的时候 ， 我国城镇住房空置率就已经达到20%左右 ， 空置房超过6500万套 ， 说明我们国家的住房在当时就已经过剩 ， 如今几年过去了 ， 这一数据只会增加不会减少 。

第四 ， 七普人口普查数据显示 ， 我国60岁及以上人口超2.6亿 ， 占总人口18.70% ， 已经进入老龄化社会 。 今后随着老龄化进一步加深 ， 很多老人离世以后还将留下大量的空置房 ， 会进一步增加空置房数量 ， 一个年轻家庭继承四套以上房子的情况很普遍 。 房地产长期看人口 ， 但是新生人口持续四年下降 ， 说明住房储备需求同样堪忧 。
因此 ， 按照经济学中的供需原理 ， 当商品供大于求时 ， 价格下跌；反之 ， 价格上涨 。 房价涨跌同样如此 ， 在投资需求减少、高存量房的情况下 ， 仅凭少量的刚需显然无法支撑房价持续上涨 。 那么由此可见 ， 今后买房 ， 随便买都能保值增值的牛市行情已经不复存在 ， 而优质、流动性好 ， 能够受到热捧的房子同样也不会太多 ， 仅限于以下五类：

第一类：靠近地铁的房子 。 随着社会快速发展和生活节奏的不断加快 ， 交通出行便捷度成为考核城市化程度高低的重要指标 ， 然而面对公交车、私家车、电瓶车等造成的道路拥挤 ， 解决出行难的最有效方法 ， 就是通过地铁输送人员往来 。 因此靠近地铁的房子 ， 不仅可以节省大量的出行时间 ， 提高生活幸福指数 ， 房子的升值空间也会比其它地段的房子大 。
第二类：低密度社区的多层花园洋房 。 高层住宅在经过一段时间的居住体验后 ， 虽然通风采光好的优点被大家普遍认同 ， 但人口密度大不利于疫情防控、发生火灾地震等灾害时不利于逃生、房屋老旧以后不易维修拆迁、高公摊面积得房率低等弊端也逐渐显露 。 而低密度社区的多层花园洋房 ， 由于存在得房率高、容积率低、楼间距宽、公共配套齐全等优点 ， 越来越成为大家追捧的优质房子 。
第三类：市中心的高品质住房 。 想要更好地生活 ， 在市中心有房是很多人的追求 。 而很多老旧的房子 ， 物业服务水平差的小区 ， 会直接导致居住体验下降 。 但是对于一些位于市中心的住宅 ， 由于地理位置优越 ， 配套设施完善 ， 交通出行便捷 ， 物管措施到位 ， 居家环境上乘等优秀品质 ， 极大地满足了人们对于美好生活的追求 ， 自然会成为不可多得的好房子 。

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