杭州|恒大危机？万达当年断臂求生堪称经典！杭州二手房成交量越来越低( 二 )
其实小龙虾认为 ， 杭州这么久都没有出 ， 会不会是要搞一个大动作出来 ， 比如说 ， 直接就和房地产税一起出来 ， 一下子就把大家给镇住了 。
别看现在杭州的二手房挂牌价还反弹了 ， 但这只是一个正常的震荡而已 ， 杭州房价这波下跌是避免不了的 。
杭州楼市成交的数据越来越差了 ， 不知道这次杭州的房价到底能跌多少下来 。
03、涨价去库存现在房贷利率这么高 ， 本质上还是在帮助那些普通人 ， 让他们不要被有钱人给收割的太厉害 。
道理很简单 ， 当房贷利率越低的时候 ， 肯定是对那些拥有更多资产的人更有利 。
因为他们可以获得更多的廉价资金 ， 而对于普通人来 ， 贷款利率再低 ， 他能拿到的资金也就那么点 。
相反 ， 房贷利率越高 ， 那些有钱人想要拿到大量的钱 ， 就需要付出更多的代价 。
大家可以看到 ， 现在M2增量那么少 ， 和现在贷款利率较高也有关系 。
去年疫情大放水 ， 贷款利率无限降低 ， 结果是什么？
有钱人又割了一把韭菜 ， 贫富差距更大了 。
而现在房贷利率虽然很高 ， 但实际上对于普通人来说 ， 却是一件好事 。
根据数据显示 ， 在2021年第二季度末 ， 我们国内房企的有息负债为33.5万亿 ， 银行贷款占了15.3万亿 ， 然后我们居民债务是62万亿 ， 里面大部分都是银行房贷 。
过去2015年那次救涨价去库存 ， 那个时候居民的杠杆率连40%都不到 ， 现在已经达到了62% 。
如果这次还想再来涨价去库存 ， 大家猜猜杠杆率要增加到多少？
小龙虾个人认为 ， 大概率在80% ， 还是90%
那么问题来了 ， 为什么过去都可以涨价去库存救楼市 ， 这次楼市都这样了还没有钱来救一把？
这是因为 ， 我们现在的负债率已经太高了 。
有可能 ， 仅仅只说一个负债率 ， 大家有可能不是很能理解 。
小龙虾就简单打个比方：
十年前的时候 ， 我们每年收入5万元 ， 然后那个时候我们的负债是50万 ， 那是时候每年需要支付的利息按照5%来计算 ， 需要支付2万的利息 ， 收入是5万 ， 减去了2万利息之后 ， 还有3万元可以用来偿还部分本金 。
然后现在十年过去了 ， 收入增加到了7万 ， 但是负债已经从50万变成了150万 ， 这个时候每年利率还是5% 。
每年所要支付的利息却达到了7.5万 ， 每年赚来的钱都不还利息的 ， 更别提本金了 。
总结就是 ， 杠杆不是想加就能加的 ， 合理的杠杆可以刺激消费 ， 过高的杠杆就是负债 。
这就是 ， 现在为什么强行给楼市降杠杆的主要原因 。
04、总结最近大家都能感觉到 ， 楼市变天了 。
为了容纳天量的流动性 ， 避免通胀 ， 也避免资金集中炒房 ， 2021年9月2号宣布成立北交所 ， 某种意义上 ， 这也是劝你不要炒房的明证 。
自住可以 ， 炒房不行 。 钱有新去处 ， 并非炒房一条路 。
好的地段如果短时间已经涨太多了 ， 要避免回调 ， 以及定向政策爆破（短时间涨幅过快的区域肯定会有政策） ， 不要追涨 。
追涨一时爽 ， 回调几年心凉 。
参考2017年高点追涨的 ， 以及这一波二手房指导价城市 ， 在指导价出台前夜追涨站岗的 。
选择自己行业集中的区域 ， 按地铁站数画圆圈 。 不要离就业岗位集中地太远 ， 这是原则 。
到处都在宣扬的利好 ， 实际上已经透支了 。
未来的趋势是：未来发展的溢价在一手房（土地出让时）就体现出来 ， 而二手房则更容易超前透支区域溢价 ， 然后靠时间慢慢消化 。
妄图像二十年前那样 ， 买到被低估的区域 ， 然后通过区域发展再大幅吃到溢价的时代早就过去了 。
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