烂尾楼|金建：盘活之道云南|容积率|昆明

编者按：经历三道红线与集中供地，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列，聆听时代转折中总经理的心声！本期【见地】对话嘉宾是云南旅泰置业有限公司总经理金建先生。

撰文 | 高旖

采访 | 高旖

出品 | 乐居财经

沿着教场西路一直往里走，不过一公里左右的一段路，却有种忽然逃离了城市喧嚣的感觉。
在荷风路向北150米的地方，就是荷叶山森林公园，作为城区难得的“原森绿肺”公园，这里灌木簇拥、植被茂盛。一场秋雨过后，树叶绿得发亮，不知从何处传来的几声鸟鸣，给青翠的荷叶山增添了几分朝气，空气也变得香甜起来。所谓“结庐在人境，而无车马喧”，大概也就是如此。
紧挨着荷叶山公园，就是泰玺?荷樾项目，地处一环边上、背靠荷叶山，没错，与生俱来的优秀基因造就了它成为昆明一环唯一一个低密住宅社区。在泰玺?荷樾的实体样板间，见到了云南旅泰置业有限公司总经理金建先生。
新面孔念昆明经
“虽然我们是新人，但我们有志于深耕昆明。”
对昆明市场而言，云南旅泰置业确实是张新面孔。新面孔能否读懂昆明，既要考验开发商战略性布局，也要着眼于产品是否与这座城市的居住气质相吻合。
相关资料显示，云南旅泰置业由云南泰玺房地产开发集团实际控股，泰玺集团是一家由浙商组建的综合性地产公司，主营房地产开发，兼营商业地产及文创旅游地产，目前已在昆明、大理、拉萨、浙江以及海外的泰国等地区布局，开发产品含别墅、平层官邸、多高层公寓、文旅度假公寓、城市综合体、酒店、商用物业等。目前在昆明主城开发有泰玺?荷樾（备案名：西林尚居）一个项目。
金建介绍到，其实在接盘西林尚居前，泰玺集团就已经在昆明主城寻求合适的地块。
“市中心可开发用地紧张，地价比较高，在土拍市场不一定能够竞争到；远郊区域机会比较多，但总体来说人口偏少，不符合公司的拿地决策。”
西尚林居最早由来自东川的玉泰地产开发，在2015年推出一期后，很快陷入长期停工烂尾，二期36亩未开发土地闲置多年后，2018年进行了规划公示。2019年9月，项目归属最终敲定，云南旅泰置业作为重整投资人完善推进项目破产重整。
在昆明，烂尾楼已成为楼市难解的痼疾，每个烂尾楼的背后都有一部血泪史。2020年3月，云南省住建厅下发《关于全力清理整治烂尾楼的通知》，要求各州市住建局要限时清理整治辖区内的烂尾楼问题，务必加快推进处置房屋产权办理历史遗留问题。据公开报道，昆明主城区目前仍有33个项目停工，大多数位于市区核心地段。
在金建看来，这是昆明市中心区域城市更新改造的现实状态，也是市中心“怪圈”的具体表现，只有着力化解烂尾项目，才是推动市中心区域面貌改善的首要任务之一。
不过，要真正盘活一个烂尾项目，并没有那么简单。一方面，政府在力推解决烂尾楼问题，需要有实力的资方帮助解决问题；另一方面，对于烂尾项目，接盘容易，但如果不能很好解决背后隐藏的诸多纷繁复杂问题，后续或将面临很高的开发风险。
“一般来说，政府会寻找各家有意向的企业进行洽谈，但因为背后债务问题比较复杂，解决的时间周期可能比较长，对于很多高周转模式的企业来说，他并不愿意做。”