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购房|以案说法因房贷政策调整导致合同解除，购房人应否承担违约责任( 三 )


因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，将银行房贷政策调整理解为“不可归责于当事人双方的事由”，允许当事人解除合同，以此实现当事人的利益平衡。
具体到本案，房屋买卖合同约定剩余购房款32万元由胡某某通过办理按揭贷款并由银行直接支付给梁某某，但合同订立后国家调整银行房贷政策，这是当事人签订合同时无法预知的，并直接导致胡某某无法按时取得足额贷款履行合同义务。这种情况下，如果还要求胡某某依约定及时付清全部购房款，是为不公。当然，如果房屋买卖合同明确约定，即使购房人不能依时足额取得银行贷款亦应继续履行合同的除外。
（二）因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同解除，购房人应否承担违约责任
合同解除并不意味着当然免除违约责任。对于因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同解除的，购房人应否承担违约责任的问题，司法实践中，可以区分不同情况采取不同的处理思路：
合同对贷款风险有约定的，按照约定处理。例如，当事人在合同中约定“若因购房人自身原因，或因银行贷款政策变化，导致购房人申请的贷款额度获银行批准不足或贷款不予批准，则购房人应在接到出卖人通知之日起15日，将不足部分的贷款向出卖人付清。
如购房人未在上述期限内付款，视为购房人未按合同约定履行”或“购房人申请银行贷款的具体贷款金额、时间以银行审核为准，不足部分购房人应在过户之前补足”等。在这种情况下，合同对贷款风险有明确约定的，应该按合同约定处理。
合同对贷款风险没有约定的，则要看购房人是否确有证据证明其因银行信贷政策调整而无法履行付款义务。如合同约定购房人以贷款方式支付一定比例的购房款，合同签订后确因房贷政策调整而使得购房人无法取得贷款或者所获贷款数额明显低于合同约定的贷款比例，而其又无法通过其他途径筹集资金支付购房款的，则购房人以贷款方式购买房屋的合同目的将无法达到。
如果双方无法就差额房款的支付重新协商达成一致，必将导致买卖合同无法履行。如上所述，这种情况下购房人可以解除合同，同时由于合同无法履行的后果是因政策调整的客观原因造成的，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的，故购房人无需为此承担违约责任，同时，房屋买卖合同解除后，基于公平原则，出卖人应当将已收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。
具体到本案，胡某某不应承担违约责任，梁某某应将已收取的定金2万元返还胡某某。按照涉案合同约定，胡某某先付定金2万元，剩余40万元分两笔支付，且均以银行审批同意贷款32万元给胡某某为前提。由于国家房贷政策变动，银行未能以涉案房地产为标的办理按揭并提供贷款32万元给胡某某，导致房屋买卖合同不能履行，且不可归责于双方当事人的原因。
另外，从案件事实来看，涉案合同约定胡某某以银行贷款方式支付76%的购房款，“新国十条”的实施导致胡某某最多能办理到50%的贷款，胡某某必须再自行筹集至少26％的购房款，这对购房人而言确实严重影响其履约能力，且购房人通过诉讼表明合同事实上已不可能继续履行，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，梁某某应将已收取的定金2万元返还胡某某，同时胡某某不承担违约责任。

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