购房|以案说法因房贷政策调整导致合同解除，购房人应否承担违约责任
为什么我的眼里常含泪水，因为我对这片土地爱得深沉。
大家好，我是螃蟹。
2010年4月12日，梁某某与胡某某签订《房地产买卖合同》，主要内容是：梁某某将座落于佛山市顺德容桂某房产转让给胡某某,转让价格为42万元。胡某某先付定金2万元，剩余40万元分两笔支付：胡某某在双方转名当天付8万元给梁某某；剩余32万元等胡某某在银行按揭后，由银行直接将剩余金额转帐给梁某某。
胡某某在订约当日向梁某某支付定金2万元，但因银行未能贷款32万元给胡某某，致合同不能履行，涉案房产亦未移交胡某某。
佛山市顺德区人民法院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条的规定，合同法上的定金罚则实际上是对不履行合同的当事人一方的制裁，属一种民事责任方式，而民事责任以过错为原则，因此除法律另有规定外，只有在合同因一方当事人的过错造成不能履行或不完全履行时，才可适用定金罚则。
按照涉案合同约定，购房款中的8万元应在银行审批同意贷款32万元后，余款32万元亦是在银行同意贷款后由银行直接支付给梁某某，故双方约定付款和办理过户手续的时间，均以银行同意贷款32万元给胡某某为前提。
由于国家房贷政策变动，银行未能以涉案房产为标的办理按揭并提供贷款32万元给胡某某，导致房屋买卖合同不能履行，属不可归责于双方当事人的原因，双方均不存在过错，故本案不适用定金罚则。胡某某要求梁某某返还定金2万元，合理合法。故作出判决：梁某某应返还胡某某定金2万元。
梁某某不服一审判决提起上诉。
【 购房|以案说法因房贷政策调整导致合同解除，购房人应否承担违约责任】
（一）因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法履行，当事人能否解除合同
为加强房地产市场交易、稳定房价，国务院继2010年1月7日出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）后，紧接着于2010年4月17日颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）（简称“新国十条”），要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策，
在贷款成数、贷款利率、停发第三套住房贷款、提高异地购房贷款条件等方面对银行信贷政策产生影响，大批购房者以未能如期获得银行贷款、且不能归责于买方为由要求解除合同，出卖人返还定金或已付购房款。而出卖人则以购房人未能依约支付购房款为由，要求购房人承担违约责任，引发了大量纠纷。对于此类纠纷如何处理，实践中存在四种观点：
第一种观点是银行房贷政策调整属于不可抗力，应当解除合同。所谓“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力可能导致合同不能履行、不能完全履行、迟延履行。
当事人由于不可抗力的原因导致合同目的不能实现，产生的解除权是法定解除权。银行房贷政策的出台对于普通购房者来说确实属于事先无法预见，且不能避免的客观事件，因为房价过高很多购房者也无法凑足相应的首付款，事实上也不可克服，因此应属于不可抗力，应当解除合同。
第二种观点是银行房贷政策调整属于情势变更，应当解除合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
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