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购房|以案说法因房贷政策调整导致合同解除，购房人应否承担违约责任( 二 )


银行房贷政策调整是买受人订立房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平，故买受人请求解除合同，于法有据。当然，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号)的规定，法院在实践中应严格适用情势变更原则。
第三种观点是银行房贷政策调整属于商业风险，当事人不可据此解除合同。购房人希望通过按揭方式购买商品房，其应当预见贷款办理存在的风险，银行贷款政策调整并非不可抗力，属于正常的商业风险范畴，且并不直接导致合同目的无法实现。商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的应有之义。由于商业风险具有投机性，当事人可能受损，也可能从中获利，所以由当事人自行承担商业风险所导致的损失是公平合理的。
第四种观点认为在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。2006年上海高级人民法院出台的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》即提出，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。
作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。
因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
可以看出，对于因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法履行，当事人能否解除合同的问题，目前可谓众说纷纭，各地法院的做法也不尽一致。由于此类合同涉及面广、影响大，司法实践中同案不同判现象的大量存在导致当事人无所适从，也影响到人民法院裁判的公信力和司法权威。
因此，对于此类案件的处理应非常慎重，要及时统一裁判尺度，案件审理既要实现个案的权益平衡，积极引导对类似案件的规范处理，同时还需要考虑国家出台的相关政策对于规范楼市的积极导向作用，案件处理的结果不能背离调控政策的基本宗旨和目标。因此，类似案件不应采取一刀切的作法，而应针对具体问题进行具体分析。
如房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之后，购房人在订立合同时已经知悉国家对银行房贷政策的调整以及因此带来的贷款风险，其不能以无法足额获得银行贷款为由要求解除合同，因为此时能否获得银行足额贷款已经不是购房人无法预知的事项，应属于商业风险范畴，其后果应由购房人自行承担。当然，如果房屋买卖合同明确约定，购房人如无法足额获得银行贷款则当事人可行使解除权的，自然从其约定。
如果房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之前，当事人在订立合同时无法获悉银行房贷政策何时出台以及具体内容，要求购房人支付更高的首付款甚至不允许其购买第二套、第三套房屋并非购房人之本意，也大大超出其合理预期。
如果仍然要求购房人依合同约定继续履行，相当于强制购房人单方承担因政策调整带来的全部不利后果，而出卖人利益不受任何影响，甚至有所获利，显然有失公平。此种情形可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

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