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购房置业|80万现金，今年买房，5年后还会“翻倍赚”吗？孙宏斌三句话说透( 二 )


在内行人看来 ， 2021年是楼市的“拐点” 。 这意味着楼市将回归刚需时代 ， 炒房投机短期赚取巨额利润的时代彻底终结了 。 换言之 ， 现在手握80万现金 ， 如果是单纯以居住为目的的购房仍然可以继续 ， 但是如果是想把房产当作攫取财富的工具 ， 大可不必了 。

这基于两个事实：其一、2020年底 ， 易居研究院研究数据就表明 ， 我国的住房市场已经步入“供大于求”阶段 ， 这意味着整体而言 ， 房地产将逐渐走向“衰退” ， 房价将步入“下跌通道”；其二、从今年起 ， 房产的收益就开始大打折扣了 。 独立经济学家马光远就曾经直言不讳表示 ， 现阶段有钱人都不再投资房产 ， 只有没钱的人才幻想着投资房产“一夜暴富” 。 目前全国极少数城市还有点投资价值 ， 大多数城市真的已经实现“房子是住的”目标了 。
对于上述内行人的言论 ， 我们颇为赞同 。 首先 ， 央行报告显示 ， 2020年我国城镇地区的住房拥有率已经高达96% ， 有一套住房的家庭占比为58.4% ， 有两套住房的占比为31.0% ， 有三套及以上住房的占比为10.5% ， 户均拥有住房1.5套 。 此外 ， 我国城镇居民家庭的实物资产中 ， 74.2%为住房资产 ， 户均住房资产187.8万元 。 从住房拥有率和户均套数两组数据不难看出 ， 我国早就不缺房了 。 事实上 ， 从西南财大发布的科学研究报告来看 ， 全国绝大多数三四五线城市住房早就严重过剩了 。 尤其是最近几年发展速度较快 ， 房价上涨较明显的欠发达“三无”中小城市 ， 住房空置率甚至已经超过了30%；

其次 ， 1994年 ， 我国的人均居住面积仅有10平米 ， 但是2020年末 ， 我国的人均居住面积已经接近40平米 ， 上涨了400% ， 处于发达国家水平 。 结论就是 ， 过去这些年 ， 我们建设了太多的房子 ， 导致房地产市场已经饱和 。 换言之 ， 过去经济条件不够发达时期 ， 房屋短缺 ， 物以稀为贵 ， 房价有上涨基础 ， 现在这种局面已经彻底扭转了 。 潘石屹九十年代从海南“房产过剩”的大局势下成功逃顶 ， 今天的我们正面临同样的处境；
再者 ， 当前阶段 ， 楼市正在进入“指导价”模式 ， 这意味着房地产的投资空间、利润空间未来都将被严格限制 。 直白点说 ， 过去一二十年在我国房地产市场上反复上演的“投资买房躺着赚钱”的“暴利游戏”已经彻底玩不转了 。 “指导价”其实很好理解 ， 现在已经不仅仅是新房限价 ， 而且连土地都有最高溢价率限制 ， 二手房也开启了“指导价”时代 。 此外 ， 根据住建部两天前对住房租赁市场的表态 ， 不难看出 ， 接下来租赁市场也可能迎来“调控租金”时代 。
这就意味着 ， 未来一个城市的房价年涨幅可能会被牢牢控制在一定范围 ， 对利润造成挤压 。 比如东莞就被要求 ， 年涨幅不得高于5% 。 要知道 ， 投资房产要想获得成本和利益的平衡 ， 每年必须保证房价涨幅不低于9%才行（资金成本、房屋折旧成本、其它税费） 。

基于上述分析 ， 我们再来对照“内行给出的答案” ， 其实还是非常靠谱的：房屋总量、供需关系以及楼市已经开启的“指导价”模式 ， 都在告诉我们 ， 未来我国绝大多数城市的房价都将趋于稳定健康 。 也有专家直言透露 ， 从2021年起 ， 全国90%以上的房产可能都跑不赢大盘 ， 即房产不再具备“保值增值”的功能 。 尤其是那些远离中心城市、经济发展缓慢、人口流失严重、资源极度匮乏、根本留不住人才的城市 ， 房价可能迎来回调 。 也就是说 ， 对于这类城市的房产 ， 其实把80万现金存银行比买房更安全 。
当然 ， 这只是对于投资而言 ， 如果你是刚需购房者 ， 且坐标在一二线及强三线城市 ， 我们还是建议你把80万现金用来买房 ， 一方面 ， 买房是彻底解决居住问题的方式；另一方面 ， 长远来看 ， 一二三线城市的房地产还是有发展潜力的 ， 尤其是国家中心城市的房产 ， 未来上涨的压力依然在 。

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