中建蔚蓝之城是片区内交通最便利的项目 ， 紧挨3号线张马屯站和工业北路 。 现在主力户型为98148平的3居-4居 ， 均价15500元/平 。 作为张马空档期的出货主力 ， 中建蔚蓝之城一直挺火的 ， 价格也是从两年前的12000元/平涨了不少 ， 如今150w预算有些勉强了 。把目光往东看 ， 新东站老大哥天鸿万象东方也有合适的房源在售：建面约112平和127平三室 ， 均价14000元/平 。 天鸿的商业配套、自然公园、学校都已经比较成熟了 ， 居住体验方面不错 ， 在片区内是极具性价比的 。 另外 ， 唯一能和万象东方一争高下的可能是中粮祥云 ， 项目在售户型有100-133平的三室或四室 ， 均价14500元/平 ， 150w预算也能达到上车门槛 。 按理来说 ， 中粮祥云周边比较荒 ， 大悦城也迟迟未动工 ， 这些因素都会影响到销量 。 但中粮祥云从一开始的12000元/平左右攀升到现在的价格 ， 挺出人意料的 。 放眼整个新东站片区 ， 不难发现 ， 项目越来越重品质 ， 价格越来越高 ， 对于刚需群体来说门槛也是越来越高 。 这是刚需片区成熟起来的表现 ， 楼盘菌觉得到今年下半年 ， 150w预算在这里更难选到心仪的房子 。
历城济钢片区推荐指数：★☆☆☆☆济钢片区位于济南东北部 ， 在新东站以东 。 在大多济南人心目中 ， 济钢厂区“挺远”的 。 不过如今 ， 这周边已经成为了开发商重点落子的片区 。 去年就有消息济钢片区的土地要挂出来 ， 但一直没能成真 ， 一般这种情况可能还需要留些谈判时间 。 今年供地计划中济钢片区有17宗住宅用地供应 ， 很可能在一批次供地中就有 。 目前来看 ， 大华公园城市项目算片区里唯一一个项目 。 大华公园城市就是去年的山塑地块 ， 楼面价约7600—8400元/平 。 规划15栋住宅 ， 为精装 ， 包含10栋18层小高层、4栋27层高层、1栋22层高层 。 前段时间首开销量惨淡 ， 蓄客大半年 ， 客户还是不买账 。 95—98平 ， 价格12999元/平起 ， 均价13500元/平 ， 总房款能控制在130w左右 。 大华公园城市位置目前还是很不便利的 。 虽然规划有3条地铁线环绕 ， 但是目前6号线和9号线尚在建设中 ， 投入使用的3号线的济南东站离项目位置也不是特别近 。 其他的配套听起来还不错 ， 包括宣传的四个公园环绕 ， 商业 ， 学校等 ， 但是都是规划 ， 目前暂未兑现 。 济钢片区的土地储备量很大 ， 还有很多商业地块 ， 位置优势不太明显、价格优势不太突出 。 片区不成熟是个大问题 ， 大华公园城市首开滑铁卢就是最好的证明 ， 让客户拿现在的钱 ， 去买济钢片区的未来 ， 确实有点强人所难 。
历城郭店片区推荐指数：★★☆☆☆看济南地图会发现 ， 工业北沿线 ， 张马、新东站、济钢、郭店四个片区一字排开 。 虽然属于东部城区 ， 但是东部火热的气氛似乎与郭店无缘 。 说到底还是因为配套和地段 ， 这也是大多数人不推荐买郭店的原因 ， 但9000—12000元/平的价格 ， 又成了刚需置业不得不去考虑的地方 。 这两年 ， 郭店片区在售的楼盘数量上去了：有加州东部世界城、荣盛华府、东城俪景、中铁建花语拾光、新鸥鹏教育城 。 经过配套争议 ， 楼盘竞争之后 ， 现在片区也进入了一个稳定期 。 加州东部世界城算是片区内的老大哥了 ， 现在已经卖到4期 ， 116平的现房9000元/平起 。 一旁荣盛华府128平的小高均价在10500元/平 ， 东城俪景的主力户型为75-109平的1居-3居 ， 均价在10000元/平 。 这三楼盘应该算是刚需片区中的刚需盘了 ， 150w预算没有啥压力 ， 往东 ， 还可以去看看其他产品 。 新鸥鹏教育城 ， 乍一听是一个主打学区、教育的楼盘 ， 宣传中也说要打造新东方国际双语学校 。 但是新鸥鹏教育城与新东方国际双语学校 ， 一个是社区 ， 一个是私立学校 ， 买不买房子 ， 和上学没关系 。 不谈这个 ， 我们看看新鸥鹏的产品：项目四个住宅地块容积率都不高 ， 1.2—1.8 ， 楼面价在3700-4620元/平之间 。 所以在这个楼盘中规划的最高也是11层住宅 ， 以及6层洋房乃至四层的叠拼别墅 。 但是这个项目留了个心机 ， 知道在这里做高端很难 ， 所以主流户型还是107 ， 117 ， 127平的刚需产品 ， 目前售价9500元/平起 。 中铁建花语拾光是附近几个开发商中唯一中字开头的央企 ， 类比附近几个楼盘 ， 这个项目的优势还是很明显的 。 主力设计为11层的洋房 ， 搭配极少数17层的小高 ， 精装交付；新推出锦溪地块也全是低密洋房 ， 价格不到12000元/平 ， 如果不考虑过于周围比较荒凉的环境 ， 那这个项目的性价比还是不错的 。 缺点是项目位于飞机航线之下 ， 可能会有噪音等影响 ， 小区内部还存在地上车位 ， 人车不分流的情况 。 在规划中 ， 郭店片区的主导功能是济南市区域性物流中心和产业基地 ， 规划形成以高端物流为主导 ， 集生物医药、智能制造和生活居住为一体的城市新区 。 这是利好 ， 但同时也意味着片区未来生活环境会受到一定制约 。 另外一点 ， 现在很多人后悔在郭店买房 ， 因为他们感觉地铁二期规划没有郭店 ， 传言中的万达广场好像也无踪迹 。 虽然有关部门解释了地铁的原因 ， 但大家还是有所失望 。 总结一下 ， 区位上的偏远 ， 加上生态环境并无优势 ， 决定了郭店片区更多是地源性购房者置业 。 如果地铁4、6号线未来在这里汇合 ， 那么片区还能承接部分刚需客户 ， 但现在来看 ， 发展空间还是比较有限的 。
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