历城华山片区推荐指数：★★★★★以前的华山片区是刚需集中地 ， 不知不觉间 ， 这座楼市压舱石的高端改善产品已经成了主流 。 目前在售的高端楼盘有中海臻园府、中海岳麓山、中海天赋嶺 ， 150w只够付个首付 ， 刚需就别想了 。 那在华山还有上车的机会吗？有！目前 ， 片区在售的刚需产品主要为中海九樾府、中海云宸 。 九樾府在片区最东侧、小清河西北侧 ， 2020年入市 ， 项目密度较低 ， 偏刚改属性 。 也有小高层产品 ， 存货已经不多 ， 95-125平 ， 售价13000元/平起 。 云宸在片区西部 ， 中海华山售楼处的位置 ， 于去年开盘 ， 密度较高 ， 高层板楼 ， 带装修交付 ， 主力户型为115-142平 ， 售价13500元/平起 。 另外 ， 华山片区还有闯入者—中国铁建梧桐天樾 。 它是该片区唯一一个非中海系的楼盘 ， 位置于华山湖北侧 ， 原名中国铁建梧桐苑 ， 在2020年就曾开盘 ， 价格15000—16000元/平起 ， 销售惨淡 。 去年改名梧桐天樾 ， 重新入市 ， 但销量还是不太乐观 。 目前均价已经来到了14000元左右 ， 产品以119-143平的小高层为主 。 值得注意的是 ， 梧桐天樾主打被动式的六恒科技住宅 ， 这种设计优缺点都很明显：确实省事 ， 但更新换代快 ， 维护成本高都是需要考虑的问题 。 华山片区环境现在真的很好 ， 有山有水 ， 楼盘菌路过时有种大隐隐于市的感觉了 。 现在既有刚需产品、也有改善性产品 ， 依然会是买房人的重要目标区域 。 同时随着奥体中路向北打通到华山片区 ， 这里的交通条件将有很大的改善 。 在奥体、CBD的上班族们 ， 可以考虑150w上车 。
历城张马、新东站片区推荐指数：★★★★★济南置业热点在东部 ， 东部热点在新东站 。 说这话 ， 大家基本上没有什么异议 。 紧邻工业北 ， 又有高铁站加持 ， 离主城区还不远 ， 可以说这里是一个十分适合刚需置业者的片区 。 前几年 ， 该片区由于房价被低价地“掣肘” ， 片区内项目竞争激烈 ， 房价并不是很高 ， 均价仅为12000-13000元/平左右 ， 低于济南市新房挂牌均价 。 随着时间的推移 ， 老项目已经交付 ， 新地块在2021年的土拍中崭露头角 。 一代新人换旧人 ， 整个新东站片区进入了2.0时代 。 先说说新东站的新项目：城投瑞马国风 。 在去年5月份的土拍中 ， 瑞马首入济南 ， 拿下张马片区2宗地块 ， 最高楼面价10400元/平 ， 项目案名定为“城投瑞马国风” ， 项目规划有4层的叠墅 ， 18层小高和9-11层洋房 ， 容积率低至1.2 。 从拿地价格和产品品类来看 ， 城投瑞马国风将来入市的价格肯定不便宜 。 另外关于品牌 ， 瑞马毕竟是首入济南 ， 水平如何还需市场检验；意向强烈的客户可以提前去了解下瑞马之前的作品 ， 做做功课 。 再说说绿城的新项目 。 2017年12月 ， 绿城拿下张马屯A-7地块 ， 位置在开源中路以北、幸福柳路以东 ， 相对来说比较靠北 。 地块楼面价高达11776元/平 ， 时隔5年 ， 绿城张马地块终于在今年年初亮相 ， 并于近日公示案名 ， 定为绿城春风心语 。 绿城春风心语定位为刚需盘 ， 总建筑面积153602.71平 ， 容积率1.78 ， 绿地率30% 。 规划13栋住宅 ， 均为毛坯 ， 总户数969户 ， 包含18层小高层、23层高层、25层高层 ， 户型面积为99平、103平、112平、128平 。 预计5月份首开 ， 绿城的品质还是值得期待的 。 除此之外 ， 在去年12月份土拍中 ， 银丰、大华、轨交在张马也都有拿地 ， 具体的情况楼盘菌会放在分析今年土拍形式的文章中讲 ， 大家可以关注下 。 根据目前的消息 ， 这几宗地块入市的时间还是未知 。 除了新地块 ， 新项目 ， 新东站片区的老项目现在是什么情况呢？刚需上车有压力吗？先看一下奥体时代 ， 这个项目可以说是张马片区元老级楼盘了 ， 之前叫时代公馆 ， 和公园学府、锦悦府、天辰、悦棠府、魅力之城、凤凰首府等属于同一批项目 ， 如今老搭档陆续开始交付了 ， 奥体时代还在坚持 ， 前段时间推出一批单价11000万平的特价精装房源 ， 而且正常房源价格也不算贵 ， 均价在13000元/平左右 ， 全是精装 。 买是可以买 ， 但要根据实际情况权衡利弊 。
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