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中骏集团|闲聊闽系房企：中骏的仓惶！( 五 )

销售额中骏集团


2018年 ， 总部从福建搬迁至上海的中骏 ， 开启了三年冲击1000亿的扩张之路 。 “在规模这件事上 ， 机会最多给你两年 ， 三年后就不要想了 。 ”中骏管理层曾表示 。
财报显示 ， 2020年中骏集团连同其合营公司及联营公司超额完成年度销售目标930亿元 ， 创历史新高 ， 全年实现合同销售金额约1015.37亿元 ， 同比上涨26.1%；合同销售面积约737万平方米 ， 同比上涨16.5%；合同销售均价约14000元/平方米 ， 同比上涨8.2% 。

从增速来看 ， 2020年3月 ， 中骏集团将2020年的销售目标由此前的1050亿元下调至930亿元 ， 同比增速为16% ， 相较于2017年至2019年56%的复合年均增长率 ， 2020年明显放缓 。
从权益占比来看 ， 纵观2016年到2020年中骏合同销售额中 ， 合营公司及联营公司的合同销售金额占比分别为 32.9%、22%、45%、49.9%、45.40% 。 不难看出 ， 高速增长背后 ， 是中骏通过增加合作开发来撬动规模扩张 。
从土储情况来看 ， 权益水平也不高 。 中骏权益土储占比从2016年底的75.7%下降至2018年的54.6% ， 2019年开始小幅回升至58% 。 截至2020年底 ， 中骏集团连同其合营公司及联营公司拥有土储约3768万平方米 ， 中骏应占土储约2566万平方米 ， 占比虽然回升至68% ，这在龙头房企中依然较低 。
中西部、大湾区土储大幅增加
2020年4月22日 ， 厦门诞生了福建首宗百亿地王 ， 中骏被置于媒体的聚光灯下 。 富有“地王收割机”之称的中骏 ， 在逐步改善土储结构 ， 高价拿地的激进也得以缓解 。
以2020年新增土储来看 ， 期内新增38个项目 ， 分布在25个城市 ， 主要包括上海、重庆、苏州、郑州、厦门、福州、昆明、泉州、南通及潍坊等城市 ， 其中14个为新进入城市 。
新增地上建筑面积约1075万平方米 ， 总土地成本约人民币405.50亿元 ， 应占土地成本为人民币322.81亿元 ， 相比2019年的301.55亿元略有上升 。 在新增土储中 ， 权益比例上升至80% 。 企业平均土地成本由4872元/平米下降22.6%至3772元/平方米 。
从分区域来看 ， 中西部地区占主要部分 ， 新增建筑面积同比上升105.6%至417.6万平方米 ， 粤港澳大湾区同比上升74.0%至246.1万平方米 ， 海峡西岸经济圈同比下降30.5%至168.4万平方米 ， 长三角经济圈同比下降35.7%至162.8万平方米 ， 环渤海经济圈同比下降42.5%至80.1万平方米 。
【中骏集团|闲聊闽系房企：中骏的仓惶！】中骏集团控股的扩张计划是雄心勃勃的 。 对于2021年的拿地计划 ， 管理层在业绩发布会上表示 ， 中骏的买地预算将进一步提升至390亿左右 。
利润空间压缩 ， 有息负债攀升
2020年 ， 中骏集团年内溢利增加10.5%至44.5亿 ， 母公司拥有人应占溢利增加约8.4%至约38.03亿 ， 母公司拥有人应占核心溢利增加约26.6%至约33.54亿元 。
2018年至2020年毛利率逐年下降 ， 分别为34.6%、27.6%以及24.1% 。 究其原因 ， 受限价政策及疫情的影响 ， 2020年部分结转项目难以实现溢价 。 尤其合资项目的毛利率通常为15%-16% ， 比较低 。 一些项目位于较高线城市 ， 如厦门等 ， 土地价格更昂贵 ， 存在售价上限 。
债务指标相较于2020年中期 ， 有息负债达到465.63亿元 ， 同比依然上涨约11%；一年内还款占比少于30% ， 但三年以上还款占比高达46%；持有现金234亿元 ， 比2019年略降 。

截至2020年底 ， 中骏剔除预收款后的资产负债率为68.7% ， 同比下降约4.9%；净负债率59.2% ， 同比下降0.8%；现金短债比为1.69 ， 三道红线从中期“黄档”成功跨入“绿档” 。 2020年平均融资成本下降至6.5% ， 处于行业内中间水平 。

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