融创中国|融创中国、万科“过冬记”( 三 ) 万科

融创的表外债务规模有多大，目前并不清楚。不过，瑞银近期一份研究报告指出，按融创2014年至2020年现金流往绩估算，相对其表内债务3040亿元，融创表外债务约2000亿元。
从此看，贵为“四大天王”的融创中国，经营面也不乏隐忧点。孙宏斌掏钱输血，是责任之举，亦是必要之举。但能否真正消除隐患、安然过冬，仍需时间作答。
可以肯定的是，高周转已无市场，规模速度已非万能药。要想走出稳优步伐，还需更多敬畏心、专业力、精细质量深耕。

03
增收不增利万科慌了？
LAOCAI
无独有偶，曾高喊活下去的万科也在“过冬” 。
11月17日，网传万科在内部下发一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等。
文件得到万科内部人士证实。
细品倡议书，对“花小钱办大事”的诠释几乎已达极致：
如按费用最优原则合理规划差旅出行、人走关灯等。避免内部交往过度接待，拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等，杜绝一线单位逢年过节给总部馈赠礼品或特产。
如此事无巨细、鹿裘不完，在业内引发不小震动。虽说行业遇冷，但“瘦死的骆驼比马大” ，连接送和伴手礼都要克制，到底至不至于？巨头万科是否过于慌张、反应过激？
仁者见仁，不做评论。不过，往期看，作为唯一一个蝉联两届“四大天王” ，被誉巨头常青树的万科曾多次预判行业走势。
如2012年，王石首次提出了房地产业进入“白银时代”；
2018年，万科又喊出“活下去”口号。
这些预言最初提及时，几乎没人相信，但日后岁月却一一成真。
参照诸多“神预言” ，这份倡议书又透出哪些信号呢？
财经评论员郭施亮表示，万科作为房地产行业的标杆企业，它对政策的敏感度非常强。几年前，万科提出“活下去”目标，并为房地产步入冬天做好提前准备。现在看，当年万科举动还是比较正确的。提倡“节衣缩食”筹备过冬，或许从万科角度出发，感受到这一次的房地产行业冬天，可能会比较漫长，房地产业短时间内很难存在翻身机会。
看看万科业绩，确实不乏冬日寒意。
2021年第三季，万科营收1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利56.4亿元，同比减少23.3% 。
前三季营收2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利166.9亿元，同比减少16% 。
与融创类似，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5% ，较2020年同期下降5.4% 。加权平均净资产收益率7.31% ，较去年同期减少2.82% 。
浓眉大眼的万科，如今也“增收不增利”了。

04
合同销售额、面积下降
“节衣缩食”VS“大手大脚”
LAOCAI
进入四季度，情况也不容乐观。 10月，万科合同销售额、合同销售面积均出现负增：前者419.5亿元，同比下降19.81%；后者258.1万平方米同比下跌29.5% 。
那么，此次万科还能成功穿越周期吗？
实际上，增收不增利在半年报中就有预兆。
2021上半年，营收 1671.1 亿元，同比增长 14.2%；归母净利约 110.5 亿元，同比下降 11.7% 。
据统计，在TOP10房企中，仅有万科和恒大归母净利润同比下降。
中期业绩会上，万科管理层曾指出，导致公司净利润下滑主要有三方面原因：一是销售规模增长有限；二是毛利率下降稍快；三是转型业务所带来的“回馈”不足。

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