融创中国|融创中国、万科“过冬记”( 二 ) 万科

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销售额下滑毛利率下降
溢价拿地与债务压力
LAOCAI
市场观望，也是有逻辑的。
回归2021年，房地产阵阵“雷声”不断牵扯市场神经，安全的重要性愈发凸显。
尤其是债市表现，更会直接影响投资者判断。
11月24日，截至香港时间14:45 ，融创中国2023年到期票息8.35%的美元票据（ISIN：XS1810024338）每1美元面值买价下跌3.6美分，至78.1美分，创近三周最大跌幅。
此外，融创2025年到期票息5.6%的境内债券下跌7.9%至54.9元人民币；2025年到期票息6.8%票据下跌10.3%至57.8元人民币。
再看债务表现：
从流动性看，融创中国账上现金及现金等价物1010.99亿元，一年内到期的短期债务909.62亿元，现金能够覆盖短期债务。
截至上半年底，融创净负债率86.6%、非受限现金短债比1.11 ，均达到要求。但其剔除预收款项后的资产负债率76% ，较去年底下降约2.3个百分点，距离低于70%的监管要求仍有一定距离。
按照监管要求，踩中一条红线，有息负债增速不得超10% 。
站在监管角度， “三条红线”意在通过管控融资端源头，加速房企去化，降低杠杆风险，提升周转稳健性。
行业分析师李晨表示：房地产背后就是金融，房企捂盘前提是资金打底，而三红卡住了融资七寸，地产商只能向市场回收资金。
那么，融创中国的去化力又如何呢？
数据显示， 2021年1-10月融创中国累计合约销售金额约5128亿元，同比增长14% ，累计合约销售面积约3567万平方米。
不过，自8月开始，其合同销售额、合约销售面积便开始下滑。 8月和9月前者分别下降29.85%、32.33% 。后者同比下降29.58%、31.37% 。
10月情况仍未改观，合约销售金额约509.8亿元，同比下降27.6% 。合约销售面积约为362.3万平方米，同比下降28.89% 。
2021年上半年，融创中国营收958.2亿元，同比增长23.9% ，归母净利119.9亿元，同比增长9.4% 。但毛利率20.8% ，较去年同期下降2.1%；归母净利率12.5% ，较去年同期下滑1.7% 。
何以双率下滑呢？
2021年2月20日，上海普陀区石泉社区W060402单元B3-2普通商品房地块出让。现场共有3家房企到场参与竞买。经过现场314轮竞价，最终融创建发联合体以64.52亿价格竞得。最终成交楼板价84345.6元/平方米，溢价率36.15% 。
这笔高溢价拿地，甚至引来上海市普陀区政府的约谈。
4月23日，江苏徐州成功出让4宗地块，溢价率也不低。
出让结果显示，当天江苏徐州泉山区、沛县的2宗商住地及2宗宅地成功入市，总出让面积22.78万平方米，总建筑面积52.98万平方米，总成交金额37.5亿元。其中，融创摘得泉山区淮海壹号南地块，溢价80.8% 。
......
种种高溢价拿地，不仅挤压了融创中国的利润空间，亦影响了其现金流表现。
《中国企业家》曾引述投资人士观点称：“从今年半年报的现金流量表来看，投资性现金流进一步扩大流出，应该是上半年拿地太狠透支了。 ”
自然，这对“降债”不算加分项。
值得注意的是，债务压力不止在“表内” 。
【融创中国|融创中国、万科“过冬记”】天风证券指出，明股实债是房企的隐性负债，这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。
从2018年开始，融创中国的少数股东权益开始增长，到2021年6月30日，比重已经到了38.37% ，但收益的比重还不足10% 。

融创中国|融创中国、万科“过冬记”( 二 )

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