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碧桂园|留在牌桌上的房企，做对了什么？( 二 )



与此同时 ， 对地段、产品、户型、景观、物管缺乏足够研究的“速成楼盘”则被购房人用脚投票——没有销售回款 ， 必然带来现金流的枯竭 。
留在牌桌上的房企 ， 都是全能选手

根基不稳的房企终被雨打风吹去 ， 而对于经营稳健、资金充裕的房企 ， 这个行业仍然机会很多 。
中指数据显示 ， 2021年1-10月 ， 万科、碧桂园、中海地产、保利发展分列拿地金额前四名 ， 分别为1304亿、1129亿、1083亿和1082亿元 。

数据来源：中指数据CREIS
另据统计 ， 在20城的第二轮集中供地中 ， 中海地产拿地金额超600亿元 ， 拿地城市达12个；民企碧桂园也保持着正常的投资节奏 ， 7-8月的权益拿地金额近400亿 ， 前8月投销比为31.8% ， 接近历年平均投资力度 。
市场的分化表明 ， 2022年的房地产格局正在加速重塑 ， 能够穿越黑暗走入黎明的企业无一不是具备战略、财务、产品、管理等多维实力的综合型选手 。

第一 ， 敏捷的战略能力 ， 面对商机能出手 ， 面对危机有预警 。

当很多房企还沉浸在过去的成功中 ， 做着调控放松的美梦 ， 赌地产行业大而不能倒的时候 ， 头部房企已经有了危机意识且积极作为 。
碧桂园早在2018年就提出了“提质控速 ， 行稳致远”的发展战略 ， 主动降低发展速度 ， 将更多资源放到内部管控上；在今年的中期业绩会上 ， 莫斌给碧桂园定出了三条发展策略 ， 一是坚持拿地越来越精准 ， 二是财务管理越来越稳健 ， 三是提升全周期综合竞争力 。
另一家龙头企业万科则早于2014年就提出“白银时代论” ， 2018年又喊出“活下去” ， 更在今年提出“节衣缩食”打造“战时氛围” ， 这些当时被视为作秀、视为带节奏的表述如今看来却正确无比 。
【碧桂园|留在牌桌上的房企，做对了什么？】第二 ， 有底线思维 ， 重视造血能力 ， 向经营要利润 。

只讲规模不讲效益 ， 这一商业奇观一度在房地产行业大行其道 。 彼时 ， 马太效应凸显 ， 在强者恒强赢家通吃的时局中 ， 一批房企争相追逐销售目标 ， 对造血能力重视不足 。 来到房地产下半场 ， 回款率、现金流、净利润等经营指标成为房企闯关的通行证 。
以中海地产为例 ， 凭借标杆性的经营能力 ， 中海地产已连续十多年坐稳“利润王”宝座 ， 2018年至2020年 ， 中海地产的净利润率分别为27.3%、26.86%和25.27% ， 而同期的百强房企净利润率均值约为12% 。
民营房企碧桂园是另一则例证 ， 碧桂园已连续5年保持权益回款率超出90% ， 在今年上半年 ， 又实现2727.9亿元的权益物业销售现金回笼 ， 权益回款率达90% 。 此外 ， 其净利润连年提高 ， 2021中期实现净利润224.2亿元 。
第三 ，稳健的财务 ， 控制负债率、保证偿债能力 。

为防范房企债务风险 ， 监管层给出了三道红线限制有息负债的增长：剔除预收款后的资产负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现金短债比不小于1 。 政策实施一年多 ， “绿黄橙”成为评判房企的新标准 。
实际上 ， 因为具备较为健康和留有弹性的财务结构 ， 一批房企很快就适应了这一监管要求 。 碧桂园自2018年起就开始有效控制杠杆率水平 ， 已连续多年保持净负债率指标在70%以下 ， 到2020年碧桂园净负债率仅为55.6% ， 而同期百强房企这一指标的均值为94.6% 。 华润置地更是于政策出台之初便位列绿档 ， 到2021年中期 ， 其剔除预收账款的资产负债率为60.9% ， 净负债率37.4% ， 现金短债比2.27 ， 全部为绿 。
因此 ， 三道红线对一些高杠杆房企来说是泰山压顶 ， 而对另一些房企而言却是水波不兴 。

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