碧桂园|留在牌桌上的房企，做对了什么？
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题图｜视觉中国
去泡沫的进程逐渐加速 ， 房地产的调整走向深水区 。
全方位的行业监管和调控 ， 终结了房企高负债、高杠杆的开发模式 ， 勒住了地产行业驶向危险边缘的缰绳 ， 中国版的“雷曼时刻”被化解于无形 。
行业调整必然带来阵痛 ， 国家统计局数据显示 ， 10月份 ， 商品房销售面积1.27万平方米 ， 同比降21.6%；销售金额1.24万亿 ， 同比降22.6%；投资开发增速下滑至7.2%；以及 ， 一批房企倒下 。
与此同时 ， 经历刮骨疗毒、去腐生肌 ， 更健康的行业生态开始萌芽：保持稳健增速 ， 回归民生属性 ， 服务居住需求 ， 购房人可以更从容地选择理想居所 。
站在变革的路口 ， 行业第一次大规模审视和反思房地产的问题 ， 为什么在这场调整中 ， 有些房企被淘汰出局 ， 有些房企仍能留在牌桌上？分化是怎样产生的？
没有不好的行业 ， 只有不好的企业
被挤下牌桌的不乏百强甚至TOP级房企 ， 这些曾金光闪闪的房企有着被高速增长所掩盖的“致命弱点” 。
第一 ，高杠杆模式扩张 ， 融资成本高 ， 现金流紧绷 。 在过去数年间 ， 一批房企以极低比例的自有资金 ， 通过借钱拿地借钱开发的方式 ， 实现了规模跃升 。 到2020年 ， 173家房企跻身百亿军团 ， 其中千亿军团的数量更扩容至43家 。 为了融资 ， 有些房企不但付出高昂的成本 ， 还玩转“财技”将各类金融杠杆用到巅峰 ， 有的甚至动用了民间借贷 。
高杠杆带来了规模扩张 ， 但也埋下了现金流紧绷的危机 。
据统计 ， 中国房企负债水平普遍偏高 ， 《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示 ， 上市房企的净负债率均值达95.07% 。 在这种情况下 ， 尽管房企也意识到风险 ， 但是十个锅九个盖 ， 骑虎难下之势已成 ， 再遭遇疫情、调控打击 ， 债务压力一触即发 。
第二 ， 盲目多元化 ， 资金过度沉淀 ， 消耗主业利润 。 2010年以来 ， 房企试图寻找第二增长曲线 ， 对多元化布局进行了诸多探索 ， 闯进了全新的细分赛道 ， 比如文旅地产、产业地产、商业地产、养老产业、长租公寓、联合办公、物流地产等等 ， 有的企业甚至完全跨界进入了新能源汽车、快消品、文化影视、农业等新行业 。
其结果却难言乐观 ， 大多数房企并没有找到足以媲美主业的新大陆 。
数据显示 ， 目前房企的开发业务平均占比依旧高于80% 。 对容错能力强的房企来说 ， 小规模的试水不会伤及元气 ， 但一些风格激进的房企却过于押注新赛道 ， 使得无法产生正向现金流的业务沉淀了大量资金 ， 降低了企业的抗风险能力 。
第三 ， 管理粗放 ， 三费占比高 ， 产品品控不足 。 一位地产业内人士曾经感慨 ， 地产行业最大的问题就是太过关心政策和经济形势 ， 对企业内部的产品和管理等却关注太少 。
在高速增长20年 ， 房企占据着土地红利和金融红利 ， 能拿到地、能借到钱就能卖出房 ， 但在现阶段 ， 粗放式的管理却会直接影响成本和销售 ， 挤压要命的利润空间 。
统计发现 ， 2021年上半年 ， 在TOP50上市房企中 ， 三费费用率最低与最高房企之间相差了4倍多 ， 有16家房企三费费用率超过10% ， 2家房企三费费用率超过15% ， 内部管控亮起“红灯” 。
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