南宁|碧桂园暖冬( 二 ) 华润|二手房

从业绩来看， 2021年上半年，碧桂园地产业务实现总收入2349.3亿元，同比增长27.02% ，毛利润为462.8亿元，净利润为224.2亿元，同比仅增长2.3% ，归属于股东的净利润为149.96亿元，同比增长6.11% 。
虽然营收和利润仍能保持增长，但碧桂园地产业务的盈利水平却在下滑。上半年，地产业务毛利率为19.7% ，比去年同期的24.27%下降4.57个百分点，也低于2020年全年毛利率21.8% 。
净利率方面，上半年净利润224.2亿元，净利润率9.52% ，比去年同期的11.8%下降2.28个百分点。

而这并不会是碧桂园地产业务利润率的最低点。碧桂园常务副总裁程光煜在中期发布会上称， 2020年和2021年获取的项目毛利率水平大概在20%-25% ，预计毛利率的最低点将出现在明年。
2019年开始，碧桂园加大对项目管理、工程质量及安全的投入，导致“2019年下半年之后，项目质量大幅度提升” 。但这些投入，造成毛利率降低，其实从侧面反映了碧桂园在修正之前的“高周转” ，从追求利润到追求安全和质量的转变。
对于70%的红线，杨国强铭记于心，而来到阳光城的吴建斌，在本该收缩战线的时候，却疯狂加杠杆，最终也没有挽救阳光城陷入债务危机的境地。
泰禾、新力、蓝光、阳光城……这些曾经中国地产界的黑马，碧桂园的效仿者们，在狂飙突进后要么破产倒闭，要么陷入流动性泥潭。速度蒙蔽了双眼，对规模和财富的追求，将他们推向了债务深渊。
02 生死财务线

三道红线的监管要求出台后，房地产行业风声鹤唳，高杠杆房企频频暴雷。

可以说，三道红线就像是一个全面的体检表。对于过往过度依赖杠杆的房企，无疑是一道紧箍咒；而对于财务稳健型企业，虽然也有巨大压力，但在行业出清后，这些企业有望“剩者为王” 。
“高周转”令碧桂园快速称霸地产江湖，但深扒其财务数据，可以看出，其家底殷实，财务相对稳健。

2021年上半年，三道红线中，碧桂园剔除预收账款后的负债率为78.5% ，高于70%的红线；而更能反映地产企业健康状况的净负债率方面，碧桂园仅为49.7% ，甚至低于保利的58.6%；现金短债比达到1.9倍，足够覆盖短期偿债需求。
此外，碧桂园当期融资成本下降17个BP ，达到5.4% ，虽然相较中海、华润、招商蛇口、保利等央企还有一些差距，但在民企地产公司中优势明显。
“三道红线”高压下，房企借新还旧的链条被斩断，现金储备成为续命的重要粮仓。
现金储备方面，今年上半年，碧桂园手握1862.4亿元现金，较之“现金王”万科的1869.86亿元也不遑多让。
“家里有矿，心里不慌。 ”不仅现金充足，碧桂园还有巨量已售未结算资源。中国房产交易普遍为预售制，客户签订合同后交付的订金、首付款等被纳入“合同负债” ，交房后陆续转为营收和利润。
因此，合同负债不仅不能看做“风险雷点” ，而应是未来的业绩的增长空间。 2021年上半年，碧桂园合同负债高达7243亿元，是恒大的3.36倍，融创的2.27倍，华润置地的3倍。

足以看出，碧桂园的储备够足，家底够厚实。
由于我国房产交易以预售制为主，因此不能只看负债总额，更要看其负债结构和融资成本。
对比来看，碧桂园、万科、中国恒大、总负债均超过1.5万亿，分别为1.74万亿、1.59万亿和1.97万亿。
但从负债结构来看，万科和碧桂园均以成本较低的长期借债为主。今年上半年，碧桂园短期负债在有息负债中的占比由29.5%下降至26.8% ，使其现金短债比上升至1.9倍，短期债务偿还的压力进一步减轻。