南宁|碧桂园暖冬华润|二手房

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【南宁|碧桂园暖冬】

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文 | 谢泽锋

编辑 | 杨旭然
出品 | tide-biz
64.6亿元参投万达商管Pre-IPO、碧桂园服务百亿元收购富力……在房地产陷入信用危机，诸多房企暴雷之际，碧桂园的军团却在“大肆抢购” 。
依靠“高周转” ，碧桂园攻城略地，迅速坐上“第一房企”的交椅；而效仿者们却纷纷陷入生死泥潭。碧桂园物业通过不断的收购扩张规模时，竞争对手们被远远甩在身后，俨然被市场定义成杨国强的猎物。
碧桂园和恒大都曾经登顶“宇宙第一房企” 。但不合理的负债结构，高居不下的融资成本，隐晦不明的表外负债以及“赌徒式”的多元化，最终恒大玩砸了这场“杠杆游戏” ，陷入债务深渊。
和许老板不同，杨国强懂得收敛，深知杠杆不能用得太高。
近12年来，碧桂园恪守净负债率低于70%的财务红线，让如今的碧桂园可以更加放松的应对压力。身背1.7万亿总负债，碧桂园却并没有被压垮。
即便外界始终诟病其“高周转”模式，但较为稳健的财务水平，相对合理的多元化扩张，都让碧桂园免遭重蹈恒大的覆辙。在物业方面，碧桂园服务的竞争优势甚至比碧桂园在地产领域更加明显。
在前所未有的地产寒冬期，碧桂园并没有收缩御寒；在物业进入跑马圈地的时代后，碧桂园服务甚至隐隐成了行业头牌。对于庞大的碧桂园集团来说，这个冬天实在是不太像冬天。
01 成败“高周转”

碧桂园的地产业务一直坚持控制净负债率在70%以下，并已经持续了12年，坊间传言这是当年吴建斌给杨国强建议的一条财务铁律。

在吴健斌所著的《我在碧桂园的1000天》中，杨国强就指出：“在做生意方面，财务要记住，在不违法的前提下，永远不要让公司受到任何约束，有的做就狠狠地做，没的做就耐心地等待。 ”
对极为依赖资金的房地产企业来说，只要巧用财务杠杆，就能获得源源不断的动力。农民出身的杨国强深谙财务之道——在未达到财务红线时，就“狠狠地做”；在即将超过财务红线时，就“耐心等待” 。
碧桂园地产板块一直坚持控制净负债率在70%以下，并已经持续了12年，坊间传言这是当年吴建斌给杨国强建议的一条财务铁律。
今年上半年，碧桂园地产板块净负债率进一步下降至49.7% ，财务健康程度进一步提升。
而另一方面，碧桂园对其“高周转”模式也在进行修正。按照此前的要求，摘牌当天出图，拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正，即“456”工作模式，但后来又提高到了“不可能完成”的“345”（拿到地设计就基本完成， 3个月开盘， 4个月资金回正， 5个月资金再利用）。
但由于对工程进度的过快要求，造成多起安全事故，碧桂园地产业务主动降速，提升管理水平和项目质量，并且只公布权益销售额，而不再提及水分过多的全口径销售额。
今年前10月，碧桂园地产业务权益销售额4940.7亿元，同比微增1.33%；其中10月份销售158.3亿元，同比减少15% 。在大环境向下的背景下也出现降速。