龙湖地产|双地铁，昌平最后一个限竞房，龙湖天璟亮相
龙湖在昌平朱辛庄的新盘项目《龙湖天璟》来的有些突然，而且进展神速。本来我们以为中公教育会内部消化这个住宅项目，但9月底中公教育转让项目公司51%股权给龙湖地产，至今仅仅1个月，项目的户型图都在网上流传开了。先来看看这个项目的要点：位于昌平朱辛庄地铁站西侧约400米限竞房，限售5年，执行70/90政策限均价57500元/平米，且最高销售单价不得超过63300元/平方米总价区间约520-690万，首付约210万起容积率2.8限高60米，住宅楼栋约20层总房源数约为430，除少量由中公教育员工内购，预计400+房源对外销售其他未经证实的网传消息：仅2个主力户型：89平米三居、110平米三居得房率约81%两梯四户项目位置
如上图所示，项目位于朱辛庄地铁站西侧，距离约400-500米。朱辛庄地铁站是昌平线和8号线的两线换乘站，另外昌平线南延线将于2022年开通。
昌平线南延工程全长12.6公里，全线设有8座新建车站，包括新建清河站、小营西路站、上清桥站、学清路站、六道口站、学院桥站、西土城站、蓟门桥站。
朱辛庄经过多年发展，周边日渐成熟。
朱辛庄地铁站东侧，是小米产业园区，小米员工购买的住宅小区万象华府，以及前年上市的限竞房项目万象悦府，万象悦府限均价5.4万/平米。朱辛庄地铁站西侧，是中公教育的办公地块，龙湖天璟的地块，北京农学院，好未来产业园，朱辛庄新区小区，以及次新二手房领秀慧谷。项目网传户型图
网传90平米三居户型图，朝向为东西南，主要朝南，并不通透。动静分区，卫生间，厨房，餐厅和客厅位于一侧，卧室位于另外一侧。南向面宽为6.4米，略显寒碜，北侧卧室的采光也是问题，不过餐厅处单独设置窗户，是个亮点。
网传110平米三居户型，户型南北通透，布局更合理。南向面宽6.8米，U型厨房，餐客厨一体化设计。主卧套房设计，难得的是，两个卫生间都是明卫。这个户型就比90平米的户型要舒服很多，但因为“70/90”限制，套数较少。项目背景2020年12月2日，中公教育以底价30.05亿元，拿下了昌平朱辛庄的一宗多功能用地，其中包含了F3多功能用地（商业办公）和昌平最后一宗限竞房住宅地块，住宅地块建面42600平米。
中公教育是国内的公务员考试培训的龙头教育公司，也是A股上市公司，在拿了这宗土地后，市值跌掉了3/4（OMG...）。中公教育的公告称，公司拟在该地块上建设在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心等。此外，该项目建成后，能够满足5000多名学员吃住学一体化及线上线下融合培训，能够解决30000 多名教师和研发人员的研发与教学多轮次集中内训学习。公告中还称，该土地上配套建设的公寓住宅还可以解决大部分核心骨干人才的住房问题。因此，刚开始我们都以为，中公教育的这个住宅地块，跟小米的万象华府如出一辙，龙湖只是来代为开发的，房子最终要卖给中公教育的员工。现在项目主要拿出来对外销售，说明中公教育内购的员工并不多。这跟小米的万象华府真是天壤之别，是互联网行业收入更高? 还是教育培训行业被打击之后，员工购房更谨慎了？不过这对中公教育公司是件好事，毕竟卖房可以赚一笔。住宅部分的地块，有“70/90”政策要求，即本次出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的 70%以上。今年9月底，中公教育发布公告，住宅地块由龙湖地产来合作开发。10月下旬，项目案名定为“龙湖天璟”。网传消息，项目的售楼处将于11月开放，开盘时间初步定在12月。项目直接竞争对手：昌平中关村生命科学园的北清云际（均价6.2万），昌平回龙观的奥森春晓（均价6.3万）二手房领秀慧谷D区（均价约6.6万）。最后总结一下这个项目的优缺点 -项目优点：限竞房价格相对便宜，与周边次新二手房倒挂朱辛庄两条地铁，交通便利得房率较高项目楼面价较低，利润空间较大，意味开发商有空间去提高品质？项目缺点：地块较小，一共5栋楼，难以打造真正的高品质小区户型设计一般，南向面宽较窄，90平米三居户型不通透，采光不佳朱辛庄是地上轨道，有噪音影响距离中公教育的写字楼（培训中心）很近，人员流动高，会不会受到影响？
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