刚需|杭州的刚需板块，都要踩踏了( 二 )
一位中介小哥透露：“现在最大的问题是，出货和降价的房东还在增加，但邀约看房的却变得越来越难，店长最近压力很大，烟是一根接一根地抽。”
压力大的还有九堡和未科的中介朋友们。九堡这么多年了还在“自顾自美丽”，刚涨了一丢丢，又重回3万+的魔咒。而未科最近的笋盘也陡然增多。“三兄弟”从最高的7~8万/平，一路尬降到5万+/平；“踩踏重灾区”西溪公馆挂牌价接近腰斩，活生生把一个改善板块的价格拉向刚需。最近中介在卖的映月台小户型，总价只要390万，单价仅4.5万/平；
而丁桥的龙湖名景台近期成交的一套88方小户型，总价也要380万，单价约4.3万/平。未科≈丁桥？虽然这样划约等号有点夸张，也与实际均价数据不符；但不到半年的时间，未科楼市确实像换了一副天地。受未科踩踏影响，闲林、老余杭二手房也迎来降价潮。西溪海均价从网签4万+/平的高点，跌到3万出头；桃源小镇、闲湖城让我们再次看到了2万出头、“亲切又熟悉“的闲林。优质次新房“荒漠”的仁和，即便有10号线北延和杭德城际利好，价格、带看和成交都还在“溜滑梯”。再加上杭州三大中心短暂停止“供血”，其他受外溢影响较大的那些板块也普遍“虚弱无力”。
杭州中环、市心半径30公里内，多数刚需板块在劫难逃。大江东，跨江、远离核心区，又在城东的最边缘，外受层层阻隔，内部严重割裂，外溢效应很难凸显；而且整个大江东常住人口仅25万左右，产业定位和城建开发成熟度并不算高，一旦遇冷，信心更容易受挫。下沙稍微好点，但下沙东南两边是之江天堑，西面有金沙湖西和楼市的“东非大裂谷”九堡，北面是海宁和临平乔司农场；与其说是“四通八达”，不如说更像悬在城东的“一座孤岛”；而且下沙学区房又遭利空，钱塘科学城基本还在规划阶段，发展需要时间，但并不是每个投资客都有耐心和风险承受力。
临平最大的短板在于缺乏高端产业，”肠梗阻”、板块断层和轨道交通成网等问题也还没得到根本解决。瓶窑、闲林、义桥、新街等更典型的外溢板块，产业乏力或处于发展初级阶段，地铁尚未开通或规划还没落定，教育、商业、交通、医疗、环境等配套也都需提升......总感觉还差那么“几口气”。不过，个别刚需板块也会有例外。三墩北、良渚勾庄、丰收湖、萧山科技城、丁桥等少数板块还在努力支撑。成交价没有大幅下挫，目前还没有出现大范围踩踏的现象。大行情下，水涨船高，原因惊人相似；而当楼市经历风霜，活下去全凭本事。三墩北南邻申花、西望未科，主城光环，产业、高校科研机构加持；勾庄无缝衔接主城，是城北副中心，有政策加持，地铁又如虎添翼；丰收湖是临平和上城的“联姻”，目标是打造钱江新城升级版；加上龙湖天街的落地，未来充满想象力；仁恒和融创在萧山科技城打造改善产品，而且萧山将来产业的发力点也在这里；丁桥凭借“3号线+天街+桃花湖+皋亭山景区”的黄金组合，不断甩掉“刚需”和“现代棚户区”的包袱，朝改善发展。
西湖大学
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