刚需|杭州的刚需板块，都要踩踏了
过去一周，我们几乎踩遍了所有热门刚需板块。在咨询中介门店和分析各种数据后，我们发现一个非常惊人的事实：杭州的刚需板块，都要踩踏了！这次踩踏可谓惊心动魄，甚至超过了2018年。那时虽经历了楼市“急转直下”、“量价齐跌”的情况，但成交量总体不错且相对稳定。而这次情况有着很大不同，很多刚需板块不仅价格跌得更惨，成交量也几乎成了“奢侈品”。
9月份杭州住宅成交量仅3784套，其中300万以下刚需占比约7成，成交仅2600多套，创19个月新低！楼市的严寒远比我们想象的还要严重，量价齐跌、市场惨淡、没有最低，只有更低！“入坑”的投资客如今脑子里只想着一个：“活下去”。此情此景像极了最近火遍全球的Netfli新剧——鱿鱼游戏。那些为了生存斗智斗勇，甚至“互相残杀”的游戏玩家，不就是那些刚需板块里踩踏出逃的投资客么？
而现实中这种踩踏具体表现在：1、量价齐跌；2、市行情绪悲观低落，购房者持续观望；3、伴随着带看量的锐减，挂牌量却大增，居高不下。以典型的下沙为例，近期不仅价格跌惨了，成交量也近乎冰封，许多扛不住的投资客争相“割肉”离场。大江东、临平、九堡、闲林等大部分刚需板块，也发生了不同程度的踩踏。杭州楼市的“鱿鱼游戏”正在上演。
游戏早已开始，刚需“老大哥”下沙已经打了几个月的价格战了。先是学区房不保。比如景冉佳园，年初很多还在3字头，可最近成交价却一路跌至约2.3万/平出头，挂牌量居高不下。再是以前的成交大户梦琴湾、海天城、江与海等地铁盘，成交少得可怜；东郡之星、水云城等大片小区9月直接挂蛋。市场一片哀嚎。就连下沙唯一的改善金沙湖板块也惨遭“连坐”，滟澜山跌到3万多，湖左岸、德信早城零成交。更可怕的是曾经抢着要的拍卖房也全面疲软，清一色的低于评估价成交。
保利东湾更狠，起拍价低于评估价150万，单价只要1.9万/平。本可“捡大漏”，竟然也流拍了，让人惊呆！从学区房、地铁盘到拍卖房，节节溃败，惊心动魄。下沙实惨，但大江东更惨。据手边买房数据，大江东连带整个钱塘区成交活跃度全杭倒数。
龙润城品质拉胯，降幅最大，而且潜在挂牌近百套，看房者寥寥；江与城虽占据C位，还是免不了一些2万出头的“笋盘”陆续抢跑；另外像东湖城这种品质标杆也不行了，年初还稳定破3，最近一套小户型单价仅约2.26万/平，相当于打了7.5折。阳光名城、至高钱塘一品、大江之星等9月成交量也是直接挂蛋。预期越来越低，情绪越来越冷，踩踏仍在持续。现在“交付潮”还未全面来临，待融创城、花漾里、潮塘轩等新盘交付，情况可能会更加严重。这种即便是核心区、即便天街来了也无力回天的寒意，让我陷入沉思。
不过，钱塘区还只是“冰山一角”。“铁刚需”临平，从9月开始成交和带看量也开始断崖式下跌，均价渐渐“失守”，重返“1字头"。嘉丰万悦城和运河丽园挂牌量达到惊人的130套和58套，东晖龙悦湾、中铁逸都价格跌回1.6-1.8万/平；绿都东澜府、拱宸外滩、滨沁公寓、华庭嘉苑，有地铁利好也不好使了，市场疲态显露。
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