流拍|谢逸枫：规则放宽一触即发！第二批22城宅地集中供应大量流拍( 二 )
与此相对 ， 中小规模房企拿地规模占比大幅上升 ， 拿地金额、建面占比分别达到56%、68% 。 规模房企主动暂缓的情况下 ， 至少在拿地规模上 ， “强者恒强”的竞争格局不复存在 。 具体企业层面 ， 也有两个明显变化 。 一是单个企业拿地规模整体明显下降 ， 以拿地金额超100亿的企业数量来看 ， 第二批集中供地中有13家 ， 第一批则有32家 。
二是拿地排名发生较大变化 ， 除部分央企保利发展、华润置地等名次较为稳定外 ， 一些未在第一批集中供地中出现或者排名较低的企业在此轮比较靠前 ， 而原先较前的部分企业则比较靠后甚至完全缺席 。 更为重要的是 ， 在拿地积极性整体不高的情况下 ， 仍有企业逆势拿地或者保持着正常投资节奏 。
国央企如中海地产 ， 民企如碧桂园 ， 这说明优良的经营和财务状况 ， 畅通的融资渠道 ， 赋予了企业应对外部环境波动的能力 。 中海地产能够在此轮集中供地中大力扩储 ， 来源于其优良的财务状况和融资能力 ， 以及在第一批集中供地中相对谨慎的步伐 。
中海地产拿地金额超600亿元 ， 是第一批拿地的4倍以上 ， 拿地城市达12个 ， 单城拿地最高达4宗 。 同时 ， 拿地城市能级有明显提升 ， 在第一批5城基础上 ， 在北京、深圳、广州、杭州等四城均有斩获 。 在土拍热度仍然较高的深圳 ， 以封顶价加安居房建设拿下4宗地块 ， 可谓最大买家 。
第三是第一批集中供地大部分城市采取了限地价的规则 ， 但溢价率上限设置偏高 。 22个城市中 ， 仅有4个城市溢价率在15%以内 ， 分别为北京、上海、苏州、成都 。 较高的溢价率并叠加竞配建、竞自持等因素 ， 房企利润受到限制 。 在滨江集团的大本营杭州 ， 滨江拿下5宗地块 ， 透露仅能做到1-2%的净利率水平 。
第二批集中供地主要通过降低溢价率、竞品质、禁止马甲公司参与竞拍和限制资金来源等 ， 优化竞拍规则 。 效果来看 ， 限制溢价率和房地联动将有效提升房企的利润水平并有利于达成“稳地价 ， 稳房价 ， 稳预期”的目标 ， 采取高品质竞拍方案有利于提升住宅的品质 ， 引入摇号机制并叠加限制马甲参与有效减低了土地市场的热度 。
但在已完成第二批集中供地的城市中撤牌流拍率较高 ， 未来土拍规则仍有进一步优化的空间 。 在诸项调整中 ， 溢价率的调整最为明显 ， 第一批次供地中仅4个城市溢价率限制在15%以内 ， 而二批次大多数城市将溢价率限制在15%以下 。
7月 ， 提出着力建立房地联动机制 ， 推广北京市（限房价、控地价、提品质）的做法 ， 并建立购地企业资格审查制度 ， 建立购地资金审查和清退机制 。 过后 ， 多个城市陆续跟进房地联动机制 ， 一批次限房价城市个数为13 ， 二批次供地新增3个城市试点房地联动机制 。
深圳在重新挂牌后 ， 下调了最高地价的同时也下调了最高销售价格 ， 武汉、广州、重庆等城市引入房地联动机制 ， 限制项目的售价 。 溢价率的调整以及房地联动机制有效地控制住房企的拿地成本 ， 有利于达到“稳地价 ， 稳房价 ， 稳预期”的目标 。
对于房企而言 ， 低溢价率叠加房地联动锁定利润空间 ， 在房地联动时代 ， 其精细化管理和融资成本将决定房企的利润水平 。 竞拍方式上 ， 多地将竞建配规则调整为竞品质方案 。 一批次12个城市采取竞建配方案 ， 二批次已挂牌的城市竞配建方案仅剩2个 。
竞品质/定品质方案的城市则明显增加 ， 一批次供地中仅有北京 ， 二批次中增加至12个城市 。 竞自持方案的城市则有增有减 ， 无锡、天津、福州、青岛、杭州等5个城市取消了竞自持方案 ， 重庆、武汉等2个城市则新增竞自持 ， 深圳在初次挂牌时采取竞配建无偿移交公共租赁住房面积 ， 重新挂牌后改为竞全年期自持租赁住房面积 。
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