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房贷利率|西海岸新区哪里买房最安全？这份官方文件给出了答案！( 二 )


在商服配套上 ， 商服的一二级用地与住宅出奇地一致：

其中 ， 商服的一级用地在唐岛湾及长江路两侧 ， 这一片区的商服配套恐怕是原胶南区域难以短时间追赶的 。
下图是西海岸新区的机关团体用地：

2013年原黄岛区和原胶南市合并后 ， 行政中心设在了原胶南市 ， 但从上图来看 ， 西海岸新区的行政中坚力量还在原黄岛区 。
下图是西海岸新区的教科文卫用地：

在教科文卫配套上 ， 西海岸新区形成了两个中心 ， 一个是原黄岛南部（一级） ， 一个是原胶南核心区（二级） ， 而灵山湾片区则成为了四级用地 ， 这也是我在《这些地方或将成为青岛未来的富人区！》一文中认为灵山湾有成为富人区可能的原因：有山有海有美景 ， 不在闹市区却临近闹市区 。
下图是青岛地铁三期规划：

在青岛地铁三期规划中 ， 西海岸新区新规划的地铁不多 ， 但三期地铁建成后 ， 上述住宅一级用地区域内基本实现了两条地铁的覆盖 ， 二级用地区域内实现了一条地铁的覆盖 。
从上述各种配套地图可以明显地看出 ， 西海岸新区最好、最全的配套都在住宅一级用地区域内 ， 二级用地区域内的配套也不错 ， 其他级别用地区域内的配套就略显不足了 。
从已经落地的配套来看 ， 也基本符合上述情况 。
都说买房要看规划 ， 但在房地产红利趋弱的现在 ， 我只相信落地的配套和落地的规划 ， 那种云里雾里的规划不信也罢 。
因此 ， 从西海岸新区的配套情况来看 ， 也支持我上述住宅一级用地是买房安全区域、二级用地是相对安全区域的观点 。
03 西海岸新区的人都在哪？
根据今年6月份公布的青岛人口七普数据 ， 相对于2010年 ， 青岛十年来增加了136万常住人口 ， 增长了15.6% 。
2010年时 ， 西海岸新区（黄岛+胶南）的常住人口为139.26万人 ， 2020年底为190.36万人 ， 十年来增加了51万 ， 增长率36.76% 。
可见 ， 青岛这十年间增加的136万人口中 ， 西海岸新区就占了37.5% ， 而且西海岸新区的人口增长率比整个青岛市高了21.16% ， 彰显了国家级新区的威力 。
可190万人口相对于2096平方公里的面积来说还是太少了 ， 这些人口也不可能均摊到每一平方公里的土地上 。 为了探究人口分布的秘密 ， 我们来看一看西海岸新区的人口热力图：

由上图可见 ， 西海岸新区的人口主要分布在原黄岛区 ， 原胶南市区和灵山湾区域人口也不少 。
这时 ， 我们不得不说这又是一个高度重合 ， 西海岸新区人口最稠密的地方与上述一二级住宅用地区域高度一致 。
人口、配套都集中的地方 ， 一定是一个好地段 ， 这种地方也注定是买房安全的区域 。
现在来看 ， 上述区域有个别楼盘出现了降价行为 ， 2018年更是出现过价格“腰斩”的现象 ， 以至于很多人都不再看好西海岸新区 。 但作为青岛经济实力最强、人口最多的区 ， 西海岸新区还是有一定吸引力的 。
至少 ， 从长期来看 ， 我认为在上述住宅一级用地区域买房是安全的 ， 在二级用地区域买房是相对安全的 。

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