上海|上海的使用权房，最近也有了变化( 二 )
黄色部分为三个使用权房，其中林邨最容易上车，仅需要350万元，静安别墅和景华新村略贵，分别需要590万和600万。
但是，同一板块内的老破小，上车更为不易，用粉色表示。
选取的这几个老破小，在链家上显示分别为1923、1924和1930年建成，是有产权的，最低上车价格也需要658万元。
无论是这几个老破小产权房，还是使用权房，它们的建成年份相仿，房龄都较老。
如果以总价来算，是使用权房更低一些。如果以单价来计算，林邨的使用权房仅有25.4平，而658万的产权房有51.25平，老破小后者单位面积价格更低。
不过即使使用权房的门槛更低，更容易上车，中介也劝我：
为什么这么说？主要是使用权房和一般的房子，真的不一样，它拥有很多产权房所没有的特性。
使用权房子的特性，不是每个人都适合买
首先，使用权房子与产权房不同：使用权房子没有产权，无法贷款，必须全款购买。
而且，必须是拥有上海户籍的人才能购买。
没有产权交易，那购买的时候不涉及产权，在过去是随便买不限购的。
等到2019年年底，开始对使用房进行了一定的限购，也仅仅是将产权房算作了使用权房的套数。
让很多有两套产权房的人无法购买使用权房，但也依然有一定的购买空间。
也就是说：
有两套产权房的人，不可以购买使用权房。
有一套或者0套产权房的人，可以购买使用权房。并且，这套使用权房不占据房票，之后可以买产权房不影响。
如果这样就觉得使用权房是个很好的投资方式，那是肯定不对的。
其次，使用权房在户型上和普通商品房是有很明显区别的。
比如这一套使用权房，可以看到，它的卫生间和房间是不在一处的，中间有一条过道隔开。
这里的过道和家里的走廊不是一个概念，是在外的公共通道。也就是说，使用自家的卫生间，可以被其他同住一栋的人看到。
总而言之，这种户型真的是有点诡异，具有明显的硬伤。
这一套户型也是同样有硬伤，整体朝向朝北，储物间也要出大门，再进入。
这就是使用权房的一个弊端，建造年代较早，户型比较随意，什么样的都有，很可能住得不舒服。
然后，有一件事是不可以忽略的。
中介介绍使用权房，是一定会跟你说：使用权房没有增值税，没有额外支出。
没有产权，自然没有增值税，这一点没错，但是，这不代表使用权房是没有额外支出的。
使用权房的交易支出主要有两个方面，如果该使用权房为国经房，虽然不用缴纳增值税，但需要交2个点给所属物业。
除此之外，在交易上，如果前面的房主有拖欠物业的管理费，也需要缴纳上才能完成交易。
最后，使用权房的转让周期是比较漫长的。
转让使用权比较繁琐，要先提交物业交易申请，审核完之后再提交到房产交易中心。在这个过程中，物业人员还会先查是否有违建，可能会进行一定的拆除操作。
而且，如果使用权房的价格比较低，可能会被物业收购。同样价格的情况下，物业是有优先购买权的。
按照中介告诉我的，使用权房的流程一般都在半年左右，如果快的话，可能三个月完成。
那么，目前与产权房有着多种不同的使用权房，到底在市场上是怎样的情况？
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