房地产|房地产进入青铜时代( 三 )
除了上述常规方式，部分企业还掌握了快速降档的“偏方”。
华泰证券研报指出，地产企业报表可调节空间大，可以通过负债“出表”等行为美化报表，通过非并表公司进行融资，通过合并报表范围内/外的明股实债融资，通过发行各类ABS减少有息负债或进行出表，表内应付款类及永续债进行债务性融资等。
前述房企总裁解释，要保证负债率降下来，如果负债总额变不了，就只能去“做大”分母的净资产，比如把一些原来不并表，且净资产较多、负债较少的子公司并表。
更有甚者，在会计事务所统计报表前几天，从银行临时买一大笔存款，也是一种“降档”的方式。向锲透露，类似这笔存款只借几天“应急”，等做完报表就返还，近期的日利率在1‰、2‰。
此外，房企还可以通过提前确认收入、增发股本、提高股东权益增厚净资产等方式，优化报表。
三道红线是衡量企业财务稳健的唯一指标吗？
前述top20房企副总裁对此持审慎态度：“如果单纯通过增加权益、调表等方式实现某些指标快速转绿，有可能总资产很大，但这些资产并没有创造利润，未来现金流会出问题。”
他进一步说：“安全的企业三条线一定都是绿的，但全绿不一定代表安全，这是充分不必要条件，就如同人去体检，各项指标都正常，不代表这个人一定健康。”
长期和投资人打交道的他，称地产和金融圈知己知彼，“很多企业半年间由红或橙转绿，真实性是不够的，很多企业把不太好的指标调到表外去，投资人也不信，不然为什么资本市场给地产股这么低的估值？”
该副总裁说，并非所有公司都着急转绿。“有些公司体量足够大，目前它能做的主要是控制投资节奏少买地、同时多卖楼，扩大现金回流，但短期内降不下来”。
他认为，基本面好的大公司想要快速降档，不难，以碧桂园为例，它只需要在香港做一次股权融资，但因为现在市盈率不高，这时候做（股权融资）有点亏。更重要的是，“对它而言，现在拿到绿档有什么好处呢？”
向锲所在的公司仍踩中一条红线，但降档压力不大。他解释，因为公司预收账款里的金额有数千亿，随着这些资金陆续确认为收入，资产负债率自然就降下来了。
大气候
在上述top20房企副总裁看来，这一轮降档、降杠杆，并非如公式上加减乘除般简单，不仅要考虑公司内部负债水平调整和未来发展空间的平衡，更要注意目前外部环境面临多重调控加码。尤其是金融和预售条件的收紧，加大房企转身的难度。
在市场端，房企申请预售难度在加大。该副总裁说，如果按照政府建议的价格开卖，企业没什么利润了；再加上自身是民企，财务成本高，算进去恐怕要亏。因此希望备案价格可以再高一点，但很难，项目越拖越亏。
另一种情况是，项目本身利润还可以，市场热度向好，可以卖一个不错的价格，但地方面临房价调控的压力，导致预售证审批周期延长，成本也在增加。
房子卖完了，并不意味着可以顺利网签，“办理网签像挤牙膏，每家每星期只能分配十几套名额，100多套房子需要1-2个月才能办理完”。而且，在“两个上限”影响下，银行房贷按揭额度收紧，卖完房不一定能迅速收回钱。
向锲透露，银行按揭已经变成稀缺资源，上半年广州的二手房按揭基本上都停了，四大银行仅在广州发放的房贷已经接近800亿元，额度非常紧张。因此，为了抢占有限的按揭，房企需要付出更多的代价。
向锲坦言，上半年，每个月都需要花很多时间打通和银行的关系，除了承诺给银行开设账户、对公存款、保证金存储等条件，甚至中小房企还要付出额外的“中介费”，“要按揭的话，得先存一笔钱到银行来”。
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