房地产|房地产进入青铜时代( 二 )
一家TOP20房企融资负责人感慨，过去提醒老板注意负债率时常被骂，现在老板三天两头来问控指标办法。
多家房企人士判断，三道红线的执行，意味着房企将彻底告别“三高”时代。甚至有悲观的开发商掌门人说，房地产失去了想象力。
过去，房企在市场的欢迎度与规模成正比关系，规模越大，越能获得资本市场青睐，拿到低成本融资。获取的资金越多，成本越低，在市场具备更强的竞争力。
另外一方面，房地产素有中国经济“夜壶”名声，虽然不登大雅之堂，却有“压舱”之实。只要经济稍有回落，就放松地产调控来“稳经济”。因此在上行市场中，只要胆子大，捱得住周期起伏，就有可能做强做大。很多企业尝试通过这种方式“弯道超车”。
2013年后，千亿房企阵容不断扩围，2015年只有7家千亿房企，到2018年已经达到32家，截至2020年底已经增至43家。在中国，还没有哪个行业能诞生数量如此多的千亿企业。
高周转、高负债、高杠杆不断推动着房地产行业高速发展，再加上居民杠杆率不断升高，整个房地产占用的金融、社会资源越来越大，风险敞口越来越大。近两年福晟、泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大等规模房企陆续暴雷，引发了监管者的高度警惕。“
“监管层在2017年就已经强调金融资源要扶持实体经济，脱虚向实。而房地产企业不要妄图通过借助金融资源，将自己做大，反过来挟持金融体系”，一位与监管层有较多沟通的开发商说：“很显然，有不少公司仍然抱着赌一把的心态，加速往前冲。最终监管层用近乎金融机构的管理方式，来管理开发商的资产负债表”。
降档术
三道红线从不同维度限制了房企杠杠，达标难度各有不同。
多名房企财务人士认为，现金短债比和净负债率达标难度不大，最难降的是剔除预收账款的资产负债率，目前的19家黄档房企无一例外都卡在这条线上。
而由于三道红线均以比例的形式呈现，总的逻辑就是做大资产比例，做小负债比例。这意味着想要实现达标，具体到经营端，就要求多卖房子、抓回款、少买地、少借钱。
在投资端，一家top50房企总裁提供了这样的变化细节：过去，他给负责投资部门设定的目标是利润，但是现在他的投资决策首先顾及公司现金流是否能达标。今年上半年，投资部门报上了一批项目，按照原来标准有得赚就可以投，但考虑到实现年底“转绿”目标，不得不放弃了其中一些项目或者项目的大部分股权。
财务处理上，降档目标也带来巨大变化。一家央企甚至在今年初下令，合作项目尽量不要并表。该公司一位华北区域投拓负责人经济观察报采访人员解释，“一旦并表，负债就加到我们身上了，而且短期内销售款又回不来，如果好几个项目都卡在四季度拿下，到时年底的财务报表会相当难看”。
“真是风水轮流转，”他感慨到，“就在两年前，房企还在冲规模的时候，为了业绩，大家都抢着并表；而现在三道红线要求控负债，大家又对并表热情不高了。比起排名，安全更重要。”
销售端过去的原则，也需要为三道红线的指标妥协。例如公寓、商铺、车位等库存项目，必须加快去化。原来可以慢慢卖，现在超过一年还囤在手里的，打折处理。
郝炬分析，企业想要在短期内快速降档，一是部分企业三项数据踩中红线临界点，降档难度较小；第二，部分企业可能在会计准则允许范围内，通过扩大股本金和通过利润结转增厚股东权益等指标调节报表；第三，部分企业由于债务危机等，可能选择大量变卖资产，刚性缩表。
一家top5房企财务人士向锲补充，刚性缩表具有较强的后遗症，“房企次前期此前的金融属性太浓了，如果刚性缩表，经营收杠杆，容易出现钱不够，公司经营规模会断档”。
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