房地产|房地产进入青铜时代
来源： 中国经济观察网
2021年中期业绩会期间，每个坐在主席台C位的房企高管，都被问到一个问题：三道红线影响几何，公司降档情况怎样？
过去一年来，“三道红线”成为房地产行业出现频率最高的词汇，也是每一家房企经营围绕的重心。
一位房企分管融资的副总裁告诉经济观察报，以前房企推动降负债很难，财务负责人向老板提示负债过高时，往往被老板不耐烦打断：“别说了”。但最近一年，他的感受是“老板听进去了”，愿意为降负债付诸行动。
一切始于2020年8月20日一次闭门会，彼时央行和住建部等部委召集12家房企高管，要求房企争取实现“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”的目标。按照上述指标，监管者在控制负债总规模的条件下，给不同达标程度的房企不同的融资待遇。
对于房地产行业来说，这无疑是一次革命性的变化。
近期陷入负债风险的房企，已经明显感受到了完全不同的监管决心——政府不再像往常一样，会因为宏观经济的低迷，放松对房地产市场的全面调控。大而不倒的故事，正在走下神坛。
而过去十多年众多房企赖以生存的“三高”——高周转、高负债和高杠杆模式受到全方位的狙杀。众多房企不得不减少拿地、降低负债，重新思考行业和企业对未来。
万科董事长郁亮在今年早些时候，提出房地产已经进入管理红利的时代。这是他作为行业龙头掌门人最新的周期性判断。七八年前，他曾经提出房地产行业已经从黄金时代来到了白银时代。
“房地产行业已经没有什么管理红利了。”长年观察中国房企的睿观研究院院长郝炬说，很多大房企在资金周转和管理效率上已经做到极致，未来通过产品的升级来获得消费者的青睐，以稳健的财务表现博得投资人的信任。
一位业内人士认为，按照监管要求2023年房企必须实现上述三大指标，都变成绿档。可以说房地产进入“青铜时代”。因为相比之下，“青铜”更普惠、更淳朴，符合未来房地产回归居住功能的本意。
必答题
如果说刚刚结束的2021年房企中期业绩会有什么必答题，那一定是“降档”。
根据三道红线指标，监管层对房地产企业分成四类，不同档位的房企，获得金融资源也不同。三条全部达标归为绿档，有息负债年增幅不超过15%；两条达标的为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；一条达标的为橙档，有息负债年增幅不超过5%；三条全部不达标为红档，不得增加有息负债。
按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
一位监管部门的官员告诉经济观察报，出台三道红线的目的就是为了管控房地产的负债规模，避免金融资源过度流入房地产，将房企风险逐步降到可控水平。
8月底，万科发布中期业绩，宣布剔除预收账款后的资产负债率降至69.7%，由“黄”转“绿”。它也是TOP3中第一家宣布迈入绿档的房企。
但当天贝壳研究院发布的报告显示，万科前述指标应为71.1%，仍处于黄档。后来，贝壳研究院依照万科官方数据做了调整。
一位房企财务人士介绍，两种不同结果的算法口径都没错，只是万科在计算合同负债时，减去了预收账款的待转销项税，理论上也合规。
两种算法得出的资产负债率只差了1.4个百分点，但因为分处不同档位，而对万科有息负债增幅影响的差别超过百亿元。
贝壳研究院数据显示，截至2021年6月底，50强房企中，有21家公司成功实现了降档。大部分房企都降了一档，比如中国恒大上半年的净负债率降至99.8%，实现从红转橙；绿地控股通过将现金短债比提高到1.05，实现由红转橙。
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