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北京|北京“世茂工三”经历4次流拍终转手，城市更新能破解运营难题吗？( 二 )


据李想透露，“世茂工三”处于北京三里屯商圈的核心位置，是非常稀缺的地段，此前交易流拍，很可能是买卖双方在价格上有争议。
29.72亿元买入，16.45亿元卖出，意味着5年时间，贾跃亭在“世茂工三”这笔买卖上亏了13亿元。
而在李想等业内人士看来，此次“世茂工三”成功被中植系企业拿下，并算不意外，因为后者最几年接手了很多的城市更新项目，皆处于城市优质地段。
企查查显示，此次买下“世茂工三”的北京卓睿物业管理有限公司，成立于2020年5月11日，实际控制人为解直锟，是中植企业集团创始人，与歌手毛阿敏是夫妻关系。
在外界看来，中植企业集团一向低调，解直锟也很少接受媒体采访。公开资料显示，佳都科技、TCL集团、福田汽车、三安光电等诸多上市公司股东中，均出现过中植系的身影，常被称为“中国版黑石”。
最近两年，解直锟与中植系持续被媒体关注，是因为其频繁出现在北京大宗交易市场上。
今年3月31日，烂尾四年后的北京CBD地标中弘大厦宣布重新开工，但新接盘者并未沿用“中弘大厦”，而是改称为“慈云寺6号楼”。当天，解直锟、中建三局、东方资产等单位的相关负责人均出现在开工庆典上。
这位接盘者正是中海晟融，是中植企业集团旗下企业。2020年4月8日，中海晟融及其下属公司以与第三方合作的模式，通过司法拍卖以33.12亿元的价格获取，溢价率达46%。
紧接着2020年4月26日，中海晟融还宣布已收购北京市东城区工人体育场西路公寓项目(北京工体3号公寓)，并以40%权益引进世茂集团合作。
采访人员了解到，此次收购价是12亿元，目前已改为由世茂操盘的70年公寓项目对外出售——“世茂IN三里”。
与“世茂工三”、“世茂IN三里”类似，原中弘大厦作为北京东部的CBD写字楼，因为区位优势而备受关注，其收购改造也是一个典型的城市更新项目。但一位业内人士告诉采访人员，该项目也面临棘手问题，特别是产权回收方面。
据悉，2016年6月，中弘大厦被推向市场后，是当时北京CBD少数能够散售的写字楼项目，户型为160-1200平方米，均价为9万元/平方米。据去年拍卖时的信息显示，有53套房产此前已被散售。
“拥有统一业权的写字楼，其整体运营的效果与资产价值的提升，肯定比散售的效益高，写字楼散售后很难统一运营，其资产价值也难以提升，最典型例子的就是SOHO中国大部分散售的产品。”上述业内人士告诉采访人员。
北京|北京“世茂工三”经历4次流拍终转手，城市更新能破解运营难题吗？


“世茂工三”外景，与三里屯太古里仅一街之隔。
与世茂合作
或涉嫌“明股实债”
此次“世茂工三”被中植系企业收购，再次引发外界对其与世茂合作关系的猜想。
以去年世茂IN三里的收购为例，中植系企业先全资收购，再让渡40%股权予世茂的操作，就被IPG中国首席经济学家柏文喜认为涉嫌“明股实债”。
柏文喜告诉中国城市报采访人员，采用明股实债方式，不仅可以不推高房企表观负债率，还可以相对降低其融资成本。特别是在“三道红线”监管新政下，这样的操作可以在短时间内大幅降低企业表观负债率以实现巧妙降档。同时，还可以保证投资方放弃对项目公司的实际操控权。
“因为有些项目为了不并表，是由投资方以明股实债——以约定回报率或者变相的约定回报率来占大股的。”柏文喜说。
不过他告诉采访人员，实际操作中，明股实债往往难以明确辨认，主要看两点：投资方的股权是否阶段性持有并在项目清算前退出，是否约定固定回报或者变相固定汇报而不承担经营风险。是否承担经营风险，是确认是否明股实债的最核心特征。

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