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逻辑|对话陈方勇:地产觉醒“新逻辑”( 三 )


目前，国内首批9只基础设施公募REITs已经上市，涵盖高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理和垃圾发电等资产类型。在这种背景之下，很有可能下一批就是住房租赁REITs，这实际上就是为持有者提供了一条退出通道，对整个城市的发展也是一种改善。
所以，城市更新的本质是拉动内需。房地产其实是制造业逻辑，不断地买地、盖楼、卖房逻辑；而城市更新则不同，是服务业的逻辑，核心是在做服务。这一点，陈方勇与中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫不谋而合。在此前的采访中，苏鑫也向焦点财经表达了类似的观点。
“存量的事情不是建房子，而是在于你能不能抓到核心客户，有没有更多的人来为这个事情而买单，这个才是它的要义。”
城市更新是一条全新的赛道，想要成为有力的角逐者，需要具备强硬的实力，显然大房企更具优势。“但是，这个大与原来的大是不一样的，不是排名高、规模大的意思，而是指城市服务能力。”
谈到这里，陈方勇提起了万科，这些年参股普洛斯、并购印力、万物云从物业服务升级到空间科技服务等动作，就是在构建自己的城市服务能力，向城市服务商转型。
相比于万科，陈方勇更推崇左晖生前就已经启动的愿景集团，不仅是因为他个人对左晖的敬佩，更是因为愿景参与的劲松小区改造，已经成为了全国老旧小区典范，已经证明了自己城市更新的能力和实力。
陈方勇经常与愿景集团董事长陶红兵经常交谈专业、深度的问题，各个城市的垃圾处理问题是二人共同关注的话题，如果能够帮助解决这个难题，将会得到政府的认可，获得海量的在管面积。
二人偶尔也会闲聊，透过老陶，陈方勇对愿景有了更深入的了解，愿景不仅是城市更新企业，还具备物业服务的能力，目前的在管面积已经超过一亿平方米。
市场上都认为万科的万物云是最大的物企，可在陈方勇看来，愿景未来将会是最大的物企。愿景通过参与老旧小区改造已经管理了大量的小区，旗下的物业公司管理规模已经在呈现几何级数的增长。
而房企的物业管理空间，大部分被限制在母公司提供的项目里，即便通过收并购可以增强外拓能力，但第三方项目占比终归很小。愿景则不同，通过突出的城市更新能力参与城更项目后，可以接管大面积物业服务项目，而且还是政府买单，成长性很强。
“一旦获得认可，在管项目可能是以整个片区为单位增加。”
陈方勇将城市更新分为三类：第一，拆除重建。广东很多项目就属于这种，全部推到重来；第二，有机更新，或者也叫综合整治。就是在原有的基础上改造；第三，老旧小区改造。
在这种分类之下，房企参与城市更新主要有四个模式：
第一，广东模式。简单而言，就是一二级联动，以拿地为目的的方式参与，只是周期比较长；
第二，上海模式。也可以定义为有机更新，既在保留传承基础上做置换、迭代，又特别注重保留有趣的内容；
第三，北京模式。大多是政府主导，国企参与比较多，不是偏市场化的逻辑；
第四，未来社区模式。这是综合了新加坡、日本以及其他国家的一种新模式，实质上是城市重塑，整体上是一个城市运营的逻辑，目前国内还没有特别成熟的案例。
在这些模式之中，所以房企均有参与的机会，但是综合能力更强的企业，优势更大。比如地方政府主导的片区更新，中小房企参与的机会很小，也可以作为一个小插件参与，例如毛大庆的优客工场，就是在这个大蛋糕上以灵活办公作为切入点分享机遇。
【 逻辑|对话陈方勇:地产觉醒“新逻辑”】

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