逻辑|对话陈方勇:地产觉醒“新逻辑”( 二 )
在他看来，政府层面也在觉醒，更喜欢能够带来产业的房企。一个明显的转折就是土地财政的终结，这个政策出台的一大目的，就是要推动城市未来土地财政转型，须向产业财政和人才财政靠拢。另外一个转折，则是“集中供地”。
集中供地“抢地潮”下，房企为了补充“弹药”陷入“薄利抢地”甚至是“亏损抢地”的尴尬境地，多数房企为了维持规模增长，保证核心城市市占率，不惜牺牲利润也要抢到目标地块，利润空间有限。
杭州首轮供地结束后，滨江集团董事长戚金兴更是喊出“努力做到1%-2%的净利润水平”的话语。万科是率先提出“向管理要红利”的企业，但即便是万科这样企业的员工，也表示无可奈何，陈方勇与万科的朋友曾有过交流，他们也认为高价抢地“后遗症”明显，盈利难的局面或将长期存在。
北京首轮集中供地结束之后，陈方勇与他的业内好友曾讨论，30宗土地揽金1109.7亿元，最后可能赚到钱的土地不到10%。
相比之下，收并购、城市更新和产业勾地等多元化拿地方式，尤其是城市更新，由于成本低、利润高，已经成为很多企业业绩增长的新引擎。
2021年，“城市更新”被首次写入政府工作报告。“十四五”规划和2035年远景目标纲要也提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。
“所以，城市发展也更希望具备城更能力的企业，愿意与城市共同发展，而不是像传统的快周转模式，房子盖完售罄后便结束了，前者更受地方政府的青睐，原有的房地产逻辑已经走不通了。”
在上海走访TX淮海时，发生了一件事令陈方勇印象颇深，有一名Xin使来自成都楼宇经济促进会，各个走访项目的具体情况，随时向领导汇报，B站面向Z世代的二次元文化、上海TX淮海的新消费模式都让他们眼前一亮，主管领导很快就亲自赶到上海实地考察对接，想要力邀他们去成都落地。
“能够带来产业，促进城市发展的企业，现在成了地方政府眼中的香饽饽。类似成都、广州、深圳、西安这种城市，已经走过了快速发展的阶段，到了要重新定位城市形象的阶段，需要向国际化发展，需要人才，需要产业的置换。”
“城市的发展逻辑在转变，不仅仅是在抢人，优质的企业也在被抢。”陈方勇表示，房企的思维也需要进行转变，这也是越来越多房企成立城市更新事业部的底层逻辑所在。
房企竞争要领
“现在房企参与城市更新，已经弱化关注企业的建筑能力，而是更重视其招商能力、运营能力以及产业的带入能力。”
在陈方勇看来，很多房企的建筑水平已经趋于标准统一，建筑质量相差不会太多，特别是TOP50房企。所以，想要在城市更新领域大放异彩，比拼的不再是建造水平，这已经成为了一项最基本的能力，有没有强内容、强产业和强市场更为重要。
潍坊市一个区的高层，曾经特意加陈方勇的微信，畅谈城市更新，其中一个话题很能支撑这个观点，该区有一个占地面积很大的城市更新项目，接活的企业很多，但都不是他们想要的，“这个活大家都可以干，但他们引入不了我们想要的产业”，陈方勇对这句话印象很深。
现在政府推出的很多项目，不再是PPP或者棚改的逻辑，而是城市更新的逻辑。所以，不仅是房企，很多金融机构也在成立城市更新团队，甚至也包括信托机构。
“但一定要区分清楚，城市更新不属于房地产范畴，城市更新属于拉动内需型，而房地产是属于风险防范型。”
二者的区别显而易见，“三道红线”为房企融资上了一道紧箍咒，而金融机构投资城市更新领域则是被鼓励的，差别很大。“
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